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2024年11月24日
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職 稱：教授級高級城市規(guī)劃師、博導(dǎo)
現(xiàn) 任：中國房地產(chǎn)研究會副會長、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會副主任
曾 任：歷任建設(shè)部城鎮(zhèn)住宅研究所所長、建設(shè)部政策研究中心副主任，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長。
成 就：20世紀80年代初著手住宅商品化研究，土地問題研究，曾多次參與國家房改政策的研究和制訂，是國家
房改方案的主要起草人之一。參與2000年國家小康住宅科技項目，任產(chǎn)業(yè)政策組組長。主持完成了“跨
世紀中國住宅產(chǎn)業(yè)政策的研究”等重要課題。兩次獲得國家科技進步一等獎。
篇章1
升級消費能力，保持中國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展
“城市化是中國經(jīng)濟發(fā)展的主要動力。因為城市化的過程，也是增加消費的過程，產(chǎn)生最終消費的過程，而最終消費又是拉動經(jīng)濟的過程。當(dāng)前我國主要依靠出口拉動經(jīng)濟增長，消費一直在經(jīng)濟發(fā)展中略顯孱弱，這和我國的城市化滯后于工業(yè)化進程有著直接的關(guān)系。”
城市化是拉動經(jīng)濟的原動力
“大家知道，一個國家的經(jīng)濟發(fā)展主要是由投資、消費、出口‘三駕馬車’帶動的。近年來，我國出口對GDP強勁有力，這和我國有大量的生產(chǎn)能力和大量的勞動力有關(guān)。勞動力的過剩，WTO幫我們解決了這個難題，中國因此成為‘世界工廠’，大量產(chǎn)能過剩的物品輸向國外，我國的外貿(mào)依存度一度達到66%左右，這讓中國成為國際經(jīng)濟的一個重要部分，同時也讓中國經(jīng)濟在更大程度上依賴于國際經(jīng)濟環(huán)境的變化。當(dāng)世界金融危機帶來經(jīng)濟衰退，國外需求在此次金融危機中下降后，國內(nèi)出口立刻呈現(xiàn)下降趨勢，由于消費不可能在短時間內(nèi)提升起來，所以政府立刻采取措施投入4萬億元來拉動經(jīng)濟發(fā)展，保持經(jīng)濟穩(wěn)定增長。然而，最終經(jīng)濟增長還是要依靠消費，因為這是拉動經(jīng)濟增長最大的動力。”
那么，為什么一個13億人口的國家消費動力會不足呢？顧會長分析說，消費需求依靠購買力，我國之所以會出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，是因為國內(nèi)購買力不足，購買力不足的原因在于老百姓手里的錢不多，錢不多又是因為我們國家10多年的國民收入的分配傾向于政府和企業(yè)，從1995年到2007年居民收入比例從51%下降到39%，這部分錢都流向了政府和企業(yè)。如果這15%的居民收入不降，消費的份額就會提高，拉動經(jīng)濟的力量也會大一點。另外，他認為當(dāng)前貧富差距也是阻礙消費提高的一個主要原因，“因為真正有消費傾向的是中等和中低收入者，現(xiàn)在這部分消費動力不足，導(dǎo)致我們國家整個消費不足”。
顧云昌表示，城市化不僅是城市發(fā)展的問題，而且和整個國家的國民收入分配結(jié)構(gòu)的調(diào)整連在一起。調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，首先要調(diào)整國民收入分配結(jié)構(gòu)，增加居民所得，讓消費的動力更強一點。包括為國民提供完善的社會保障，因為完善社會保障的過程就是改變國民收入的過程，也是拉動經(jīng)濟增長的過程。
另外，在整個國民收入當(dāng)中，去年城市居民和農(nóng)村居民的收入比是3.3：1。收入的差距讓城市居民一年的消費達到農(nóng)民消費的3到4倍。而城市化會使更多農(nóng)民變成城市居民、產(chǎn)業(yè)工人，增加他們的收入，加大消費份額和力度，所以，城市化的過程也是增加消費的過程，產(chǎn)生最終消費的過程，而最終消費又是拉動經(jīng)濟的過程。
中國經(jīng)濟發(fā)展離不開房地產(chǎn)
“在城市化的進程中，有一個問題不可忽視，那就是房地產(chǎn)與經(jīng)濟的關(guān)系。城市才有房地產(chǎn)，農(nóng)村是沒有房地產(chǎn)的，在今后中國二三十年的城市化進程中，房地產(chǎn)都將對中國經(jīng)濟發(fā)揮重要作用。中國的經(jīng)濟發(fā)展離不開房地產(chǎn)。”
他從消費與經(jīng)濟之間的關(guān)系進一步闡釋到，只有中國消費能力升級才能使中國經(jīng)濟保持持續(xù)發(fā)展，而消費能力升級，房地產(chǎn)首當(dāng)其沖。一方面，隨著生活水平的提高，人們的消費軌跡一般從生活必需品逐漸轉(zhuǎn)向耐用消費品，即從油鹽醬醋轉(zhuǎn)向家電、汽車、住宅，這當(dāng)中我們看到房地產(chǎn)對城市化的作用。因為房地產(chǎn)占到一個家庭總資產(chǎn)的一半到三分之二，隨著小房變大房，舊房變新房，還會不斷產(chǎn)生經(jīng)濟的拉動力，而這個過程恰恰是拉動經(jīng)濟發(fā)展的過程。另一方面，房地產(chǎn)涉及的上下游產(chǎn)業(yè)多達幾十個，帶動其他行業(yè)發(fā)展的速度最快，而汽車、家電、高檔的生活消費品都需要培育的過程。
顧會長還談到，當(dāng)前我國的流動人口較多，據(jù)了解，北京現(xiàn)在有大約100萬人住在地下室，還有很多人住在城中村，不僅住房面積達不到國家標準，買房更是不可想象的事情，當(dāng)這部分人群住房面積有所增加，或者將來有能力買房，對經(jīng)濟的拉動是不可小睽的。“因此研究城市化必然和經(jīng)濟連在一起，必然和房地產(chǎn)連在一起。”
篇章2 全域城市化具有劃時代的意義
“城鄉(xiāng)二元體制是中國城市化的一個特點，這讓中國的城市柏油馬路太硬，農(nóng)民兄弟扎不下去，只能浮在上面。近兩年嘉興、廣州等地試點全域城市化是中國城市化的一大進步，應(yīng)該說具有劃時代的意義，它為打破中國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，讓中國的城市化朝著好的城市化的方向發(fā)展邁出了重要的一步。”
城鄉(xiāng)二元體制造成土地、
資金雙重浪費
20世紀50年代后期建立的城鄉(xiāng)二元體制，是一種城鄉(xiāng)有別的管理體制，在當(dāng)時計劃經(jīng)濟體制下，它曾經(jīng)發(fā)揮了重要的歷史作用。隨著我國城市化進程的發(fā)展，它帶來的城鄉(xiāng)差別、福利差別、身份差別，不但讓農(nóng)民無法享有城市居民享有的住房、醫(yī)療、就業(yè)、教育等社會保障，以及相應(yīng)的發(fā)展機遇和利益分配便利，也讓中國的城市化和世界各國的城市化存在很大差距。顧云昌認為“這牽扯到的是個龐大的群體，并且造成土地和資金的雙重浪費”。
他向記者引用了兩組數(shù)據(jù)：中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略委員會發(fā)布的《中國城市化率現(xiàn)狀調(diào)查報告》顯示，2006年中國的城市化率是32.53%（非農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝冢@與社科院發(fā)布的2006年中國城市化率42.9%（城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝冢┫嗖?/span>10個百分點之多。
“這說明當(dāng)前百分之十點多的人口，即一億多甚至近兩億農(nóng)業(yè)人口進入城市卻沒有真正享受到城市的福利、保障，也對自己生活的城市沒有歸屬感。并且農(nóng)民工兄弟在城里掙了錢卻回到農(nóng)村蓋房子，農(nóng)村的房子閑置，而他們在城里卻要住在地下室，或者群租，生活條件相對惡劣，造成土地的浪費和資金的浪費。”
全域城市化有利于和諧社會建設(shè)
隨著信息化、工業(yè)化、城市化進程的加快，社會生產(chǎn)力的不斷提高，農(nóng)業(yè)人口將呈逐年下降的趨勢。二元結(jié)構(gòu)的戶籍管理體制正在成為和諧社會難以共振的音符。顧云昌說，它不僅影響著城鄉(xiāng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，而且在城鄉(xiāng)之間，形成了不平等的社會權(quán)力與國民待遇。
“比如，同一個單位有工人和農(nóng)民工兩種說法，存在兩個黨支部、兩個工會，甚至福利待遇都不一樣，這是我們現(xiàn)在城市化表現(xiàn)的中國特色。也制約著社會公正公平與和諧的推進步伐。”
去年以來，嘉興、洛陽、廣州等地相繼續(xù)推進“城鄉(xiāng)戶藉一元化”改革，這為打破二元的戶藉制度吹響了號角。對此，顧會長給予了高度評價，他說：“嘉興等地全域城市化的做法讓中國的城市化向前邁進了一步，有利于淡化和消除二元結(jié)構(gòu)，謀求農(nóng)村經(jīng)濟和城市經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)居民收入差距，提供均等化的公共服務(wù)。要知道，整個社會的發(fā)展是不斷城市化的過程，一個國家，一個地區(qū)，在它的經(jīng)濟發(fā)展、社會發(fā)展中，城市化是其中一個很重要的標志。從城鄉(xiāng)隔離的城市化，到現(xiàn)在逐漸融合的城市化，應(yīng)該說對城市未來的發(fā)展有很多好處，對整個社會的和諧也將產(chǎn)生積極的推動作用。”同時他也指出，僅僅把當(dāng)?shù)剞r(nóng)村人口納入城鎮(zhèn)，外地打工人群如何納入當(dāng)?shù)兀莻€值得關(guān)注的問題。
此外，顧會長也表示，中國是一個地域遼闊，人口眾多的大國，各地發(fā)展很不平衡，在推進城市化的過程中，肯定存在著快慢程度和水平高低上的梯度差別。像北京、上海等熱點城市，短期內(nèi)戶籍改革不會有太大的舉措，“因為政府的財力還沒有那么強大，不可能給這么多的人提供社會保障。另外，如果能夠提供保障，恐怕涌入北京、上海的人會更多，城市難以負擔(dān)，這實際上是一對矛盾”。
篇章3 城市化與房地產(chǎn)緊密相連
從20世紀80年代初著手住宅商品化研究，土地問題研究，多次參與國家房改政策的研究和制訂，顧云昌見證了我國房地產(chǎn)政策的發(fā)展。那么，他如何看待我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策和住宅商品化之路？隨著城市化進程的推進，我國的住宅商品化還有怎樣的路要走？他為何認為我國將面臨新一場的“土地革命”？
我們還是住宅商品化的“小學(xué)生”
顧會長回憶，1998年房改前，住宅這個大宗產(chǎn)品一直沒有作為商品看待，房改后，住宅開始從福利制走向市場化、貨幣化，進入商品化。從研究商品開始研究住宅的商品化、市場化，甚至研究住房的私有化，顧云昌發(fā)現(xiàn)，中國的土地是國有的，土地不能商品化，土地的所有權(quán)不能商品化，但是土地的使用權(quán)可以商品化，這形成了土地使用權(quán)商品化、住宅商品化的中國特色的房地產(chǎn)市場。
他直言：“在住宅商品化的探索發(fā)展過程中，我們也有走彎路的地方，就是多多少少出現(xiàn)了商品化、市場化過頭的現(xiàn)象，不該市場化的也市場化了，比如在中低收入家庭的住房上，政府應(yīng)該給予一定的支持，但現(xiàn)在這方面支持力度不夠，產(chǎn)生了一些問題。”
究其原因，顧會長認為這與我國房地產(chǎn)發(fā)展的短暫歷程不無關(guān)系。他說，畢竟我國真正的住宅商品化是本世紀以后才產(chǎn)生的，只有不到10年的歷程，相對歐美等國家?guī)装倌甑陌l(fā)展，我們還是“小學(xué)生”。無論是房地產(chǎn)業(yè)還是商品化，我們還處于發(fā)展的初級階段，并且發(fā)展速度很快，因此出現(xiàn)的問題很多，要探討的問題也很多，讓房地產(chǎn)業(yè)完全按照市場化的要求，恐怕有很大的距離。另外，當(dāng)前我國的住房供應(yīng)體系、金融體系、誠信體系還不夠健全，需要改善和解決。
而對于近期經(jīng)濟適用房頻發(fā)尋租、棄購所引發(fā)的經(jīng)濟適用房是否應(yīng)該取消這一熱點，顧云昌表示，“如果取消了經(jīng)濟適用房，我們的住房供應(yīng)體系更不完備。作為住房供應(yīng)體系中的一種辦法，經(jīng)濟適用房仍然有存在的必要性，我認為，目前情況下要研究如何加強政府監(jiān)管，完善管理體制，加大執(zhí)法力度，規(guī)范市場秩序。不能因為出現(xiàn)了問題就否定它的作用。經(jīng)濟適用房絕對不是權(quán)宜之計，畢竟光靠廉租房是不能夠滿足中低收入群體置業(yè)的需求的，而且容易形成貧民窟，在這方面，我們應(yīng)當(dāng)吸取英美等國的教訓(xùn)。”
“在解決住房問題上，我們既要堅定不移地走商品化、市場化道路，提倡居者有其屋，也要加大保障性住房的供應(yīng)，實現(xiàn)住有所居。因為房地產(chǎn)的發(fā)展是和國民經(jīng)濟的發(fā)展、城市化的發(fā)展緊密相連。經(jīng)濟要發(fā)展，GDP要增長，離不開房地產(chǎn)，離不開城市化，反過來，城市化當(dāng)中也要解決居民的住房問題、拉動經(jīng)濟增長。”
政府收益是土地制度改革的瓶頸
今年以來，全國房價上漲態(tài)勢愈演愈烈，尤其是北京、上海房價的飆升，引起各界的廣泛關(guān)注。作為房地產(chǎn)界的權(quán)威人士，顧云昌認為當(dāng)前中國的土地制度是最大的誘因。他說，按照現(xiàn)在的土地制度，不僅北京、上海等城市土地供應(yīng)緊張，很多城市的土地都會出現(xiàn)供應(yīng)緊張。但這并不意味著拿不出土地蓋房子，相反，農(nóng)村的宅基地和建設(shè)用地大量空閑，目前，農(nóng)村的宅基地等建設(shè)用地總量遠遠超過城市已建成的建設(shè)用地總量，中國農(nóng)村占有的宅基地等建設(shè)用地是城市建設(shè)用地的4到5倍。
另外，中國房地產(chǎn)市場目前處于一種“錢松地緊”的狀態(tài)，資金流動性過剩，土地政策卻在收緊，從2004年開始，土地供應(yīng)量的增加速度和房屋銷售增加速度不對稱。這導(dǎo)致房屋開發(fā)量不足，供應(yīng)不足，再加上2008年潛伏的剛性需求在今年釋放出來，以及通貨膨脹預(yù)期，直接推動了房價上漲。
在他看來，各地小產(chǎn)權(quán)房的火爆為中國住房供應(yīng)體系提供了啟示，在保證18億畝耕地的前提下，讓農(nóng)村閑置的宅基地和農(nóng)村建設(shè)用地通過合理、合法程序進入土地供應(yīng)市場，既可緩解城市土地供應(yīng)緊張，又可以解決農(nóng)民收入問題，還可以保障甚至增加耕地。而土地置換的過程實際上也是一個好的城市化的過程，目前，我國法律不允許土地流轉(zhuǎn)，可以說中國正面臨新一場“土地革命”。
他直言，阻礙土地制度改革的因素很多，最大的瓶頸就是政府的收益，當(dāng)前，政府財政收入的30%到50%來自土地收益，如果直接讓開發(fā)公司向農(nóng)民征地，政府的財政收入就會受到影響。顧會長認為這可以通過物業(yè)稅解決，但需要時間。另外，如果土地市場放開，也會產(chǎn)生一定的混亂。如何合理合法流轉(zhuǎn)土地，保證失地農(nóng)民的利益，尤其是解決他們的社會保障，需要探討、立法予以解決。
“恐怕這一改革也會像當(dāng)初土地承包制一樣需要自下而上通過試點解決。這個問題解決了，我們的城市化進程就會大大加快，而且更加健康、更加合理了。”
最后，顧會長意味深長地說，“城市化也有好的城市化和差的城市化，我們是走美國的城市化還是歐洲的城市化道路，我想應(yīng)該傾向于歐洲緊湊型的城市化，而且在城市化當(dāng)中要盡可能避免城鄉(xiāng)差距拉大。所以，城市化既有合理利用土地資源建設(shè)緊湊型城市的問題，還有社會的問題，而這些都跟房地產(chǎn)緊密相連。”
