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2024年11月25日
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在全球金融危機(jī)的影響下，國內(nèi)，尤其是京城，不少新開業(yè)的商場或購物中心都面臨著招商難的窘境。中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)2009年度重點(diǎn)關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——國瑞購物中心，卻是一枝奇葩！從今年6月28日正式開業(yè)到現(xiàn)在，不到半年時(shí)間，其招商率已超過90%。國瑞購物中心成功的秘訣是什么？當(dāng)今消費(fèi)模式會(huì)呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展趨勢？
帶著這些疑問，記者專訪了國瑞購物中心總經(jīng)理張瑾。走進(jìn)國瑞購物中心，記者一行立即被其時(shí)尚、現(xiàn)代、典雅的環(huán)境所吸引。其京城獨(dú)一無二的落地五層流水瀑布，輔以寬敞的中庭和巨大挑空設(shè)計(jì)，置身于此，給人一種神清氣爽之感。初見張瑾，感覺她并非如一般女老總那樣盛氣凌人和不可冒犯，更多的則是溫文爾雅與親切平和，而簡潔利索的發(fā)型、明亮銳利的眼神暴露了她干練精明的工作狀態(tài)。一番交談后，記者發(fā)現(xiàn)，張瑾這個(gè)外柔內(nèi)剛的女子，不僅美麗聰慧，還有著清晰的工作思路、敏銳的判斷力，更有巾幗不讓須眉的闖勁！
國瑞購物中心提升了整個(gè)崇文商圈的區(qū)域價(jià)值
“一提起崇文區(qū)，很多人，尤其是土生土長的北京人，都會(huì)想到三個(gè)字：‘窮崇文’，其實(shí)，隨著北京城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，這一概念早已悄然發(fā)生了變化”，張瑾微笑著說。事實(shí)也的確如此，作為京城老城區(qū)，崇文區(qū)近幾年的發(fā)展變化速度之快，令很多當(dāng)?shù)乩习傩斩挤浅ｓ@訝。早在2005年，崇文區(qū)的住宅均價(jià)就超過了一萬元。目前，崇文區(qū)新建住宅的均價(jià)已接近三萬元大關(guān)。張瑾直言，隨著大量高端人群入住崇文區(qū)，崇外商圈現(xiàn)有商場的服務(wù)水平已滿足不了他們的消費(fèi)需要，“因?yàn)檫@類人群在購物消費(fèi)時(shí)，已不滿足于傳統(tǒng)、簡單的購買生活必需品，而將消費(fèi)看成是一種生活方式、一種生活態(tài)度，更是一種生活享受。”主流消費(fèi)人群的更新?lián)Q代，對整個(gè)崇外商圈的商業(yè)發(fā)展水平提出了更高要求。而國瑞購物中心的適時(shí)出現(xiàn)恰彌補(bǔ)了崇外商圈某些商業(yè)業(yè)態(tài)的欠缺，尤其是集時(shí)尚、娛樂、休閑一站式商業(yè)消費(fèi)服務(wù)發(fā)展相對滯后的狀況。
張瑾自豪地說，國瑞購物中心地理位置和交通優(yōu)勢得天獨(dú)厚，它位于崇外商圈的核心地段，身處地鐵2、5號(hào)線交匯處。作為一家集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的一站式shopping mall，國瑞購物中心建筑面積約13萬平米，地上、地下總共5層樓。擁有京城獨(dú)一無二的落地五層流水瀑布、水上風(fēng)情炫彩舞臺(tái)、中庭凱旋門星光大道等室內(nèi)特有景觀。不僅經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，還擁有國際國內(nèi)知名時(shí)尚品牌，并將中西流行時(shí)尚元素完美結(jié)合，更有H&M等北京地區(qū)鮮見的時(shí)尚代表。張瑾坦言，“此前，崇外商圈還是缺集所有餐飲為一體的購物中心，像新世界、搜秀，他們也有餐飲，但餐飲業(yè)態(tài)還是較為單一。而國瑞購物中心內(nèi)的國瑞美食匯包含了中西餐、甜品、快餐、私房菜等不同佳肴，還有東南亞美食等不同餐飲文化，尤為難得的是，里面很多餐飲店都是第一次入駐崇外商圈。這就大大滿足了都市居民、小資白領(lǐng)、商務(wù)人士、旅游者的區(qū)域消費(fèi)需求。”
除了大力提升了崇外商圈的區(qū)域價(jià)值外，國瑞購物中心的適時(shí)出現(xiàn)還極大促進(jìn)了所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。張瑾說，國瑞購物中心作為一家大型shopping mall，在某種程度上講也是一家勞動(dòng)密集型企業(yè)。購物中心內(nèi)每個(gè)商家都有自己的店員，導(dǎo)購、管理者，商場內(nèi)面還有保安、保潔等。所有這些加在一起，為社會(huì)提供了近5000個(gè)就業(yè)崗位。在當(dāng)前整體就業(yè)形勢不太景氣的情況下，能為社會(huì)提供如此眾多就業(yè)崗位，其對社會(huì)的貢獻(xiàn)不言而喻。當(dāng)然，國瑞購物中心也為國家的稅收做出了巨大貢獻(xiàn)。據(jù)張瑾估計(jì)，等到國瑞購物中心發(fā)展完全成熟后，其一年為國家上繳的利稅會(huì)在1億至1.5億元之間。
陽光總在風(fēng)雨后
對于初涉商業(yè)地產(chǎn)的張瑾來說，其一手操作的國瑞購物中心花費(fèi)了她頗多心血，時(shí)至今日，可謂是功德圓滿。當(dāng)初，她接手國瑞購物中心可謂是臨危受命，那時(shí)國瑞購物中心的招商率只有5%。她接手后不到半年，國瑞購物中心招商情形發(fā)生了根本性變化。據(jù)她透露，目前，國瑞購物中心的招商簽約已達(dá)到90%，預(yù)計(jì)年底達(dá)會(huì)到95%，其簽約商戶的開業(yè)率高達(dá)85%以上。也正因?yàn)槿绱耍A(yù)計(jì)，國瑞購物中心的市場培育期將會(huì)大大縮短，原先估計(jì)要花費(fèi)三年時(shí)間，目前來看一年半到兩年左右能完成。
鑒于她的優(yōu)秀表現(xiàn)，國瑞地產(chǎn)已決定將其旗下所有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目交由她來打理。張瑾說，公司的這個(gè)決定既讓她感到高興，因?yàn)樽约旱母冻龅玫搅丝隙ǎ沧屗惺艿搅思珙^上更大的責(zé)任。“畢竟我還年輕，很多事還需要學(xué)習(xí)，累積與創(chuàng)新，真的是路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索。”張瑾坦言，國瑞購物中心今天能大獲成功，其實(shí)也經(jīng)歷了一段風(fēng)雨歷程，邁過了三道坎兒。
按照公司原計(jì)劃，國瑞購物中心應(yīng)該在去年12月份開業(yè)。“但在操作實(shí)施過程中，我們首先遭遇到了第一道坎兒，為了辦好2008年奧運(yùn)會(huì)，當(dāng)時(shí)北京市政府規(guī)定所有在京建設(shè)項(xiàng)目奧運(yùn)會(huì)前后三個(gè)月內(nèi)一律停工。”接到通知后，為了支持政府工作，國瑞購物中心立刻停止了施工”。隨后，北京又規(guī)定殘奧會(huì)期間所有在建項(xiàng)目也必須停工2個(gè)月。這樣一來，國瑞購物中心的工期就不得不往后順延5個(gè)月。很快，我們又遭遇到了第二道坎，受北京房地產(chǎn)市場泡沫的影響，國家當(dāng)時(shí)緊控銀根，使得不少開發(fā)商的資金鏈非常緊張，這也在一定程度上影響了國瑞購物中心的建設(shè)。最后就是席卷全球的金融危機(jī)，這個(gè)因素對我們的影響最大。因?yàn)樵诮鹑谖C(jī)的影響下，很多商家為了穩(wěn)步發(fā)展取消了原有的開店計(jì)劃，原先預(yù)計(jì)要開店的商家也把計(jì)劃放緩到2009年底或是2010年初了，這就給我們的招商帶來極大困難。再加之因配合奧運(yùn)會(huì)延期了工期，這就涉及到公司與已簽約商戶的違約問題。而此時(shí)，看到國瑞購物中心遲遲沒有開業(yè)，圈內(nèi)也出現(xiàn)了一些質(zhì)疑的聲音。當(dāng)記者問及她此時(shí)有無打退堂鼓的念頭時(shí)，張瑾堅(jiān)定地說：“不能退，也退不了，必須盡最大的努力去完成。”
面對此種狀況，在做好相關(guān)準(zhǔn)備，以及在崇文區(qū)區(qū)政府的支持下，張瑾力排眾議，決定大膽開業(yè)。“因?yàn)椴婚_之前談所有可能性都是在猜疑結(jié)果，所有的好預(yù)期都是紙上談兵，只有開了之后才能夠看出問題。”開業(yè)之初，為了吸引商家來此開店，張瑾決定對所有試營業(yè)期間入住國瑞購物中心的商家采取“3+2”的租金優(yōu)惠政策（三個(gè)月免租兩個(gè)月純抽成）。出招很快便吸引了不少商家進(jìn)店。隨后，為了營造人氣，她又決定把原先計(jì)劃用于投廣告支出的幾百萬費(fèi)用全部折成現(xiàn)金返還給前來此購物消費(fèi)的顧客，無論是吃飯還是購物，他們50%的費(fèi)用由開發(fā)商買單。此舉不但為國瑞購物中心營造了火爆的人氣，更增添了商家的信心，一些原本還在觀望中的客戶紛紛與國瑞購物中心簽訂了合作合同。從今年6月份正式營業(yè)后，國瑞購物中心商戶簽約率出現(xiàn)了快速增長勢頭。
而對于一些人擔(dān)心國瑞購物中心的定位，是不是與新世界有一些重復(fù)。張瑾表示，這個(gè)問題根本不存在。“因?yàn)槲覀冊谇捌诓邉澋臅r(shí)候就考慮到不要與新世界百貨造成惡性競爭的問題，必須要錯(cuò)位招商，我們會(huì)篩選一定的百分比品牌是新世界沒有的，另外與新世界的經(jīng)營模式也不一樣，所以不會(huì)造成惡性競爭。我們的目標(biāo)也很明確，即把國瑞購物中心打造成典雅、現(xiàn)代而充滿活力，集購物、休閑、娛樂于一體的一站式主題購物中心，讓它成為北京時(shí)尚消費(fèi)的風(fēng)尚標(biāo)！”
一站式消費(fèi)將會(huì)成為今后主流消費(fèi)模式
最近，一些專家表示，購物中心不是賣出來，而是吃出來的。張瑾認(rèn)為，這種觀點(diǎn)值得商榷。她說，不可否認(rèn)，食在購物中心里面占據(jù)了一個(gè)相當(dāng)重要的位置。但如果一個(gè)商場要是沒得買的話，絕對不會(huì)成功。吃也就是花費(fèi)一兩個(gè)小時(shí)，吃完了人就走了。另外，餐飲店面的租金比零售店面要低不少，對開發(fā)商或運(yùn)營商來說，如果把商場變成一個(gè)純粹的食府，你的收益從哪兒來呢？所以，商場或購物中心里面的業(yè)態(tài)組合需要合理搭配。
如何才能做到合理搭配呢？在張瑾看來，商場或購物中心內(nèi)的業(yè)態(tài)組合應(yīng)該根據(jù)區(qū)域的人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)購買力來進(jìn)行定配，這樣才能做到合理的組織和組合。如果區(qū)域內(nèi)人口多，人群消費(fèi)能力強(qiáng)，而餐飲店數(shù)量少，那么適當(dāng)增加餐飲店設(shè)置能夠吸引更多的人流；如果那個(gè)區(qū)域餐飲店本身就很多，就應(yīng)該招一些比較有特色的精品餐飲，而且應(yīng)考慮增加更多的購物、休閑、娛樂店面，這樣就能彌補(bǔ)這一區(qū)域的市場空缺。“其實(shí)，我覺得咱們消費(fèi)者吃完了之后能走一走、逛一逛，能買點(diǎn)東西，同時(shí)還有娛樂存在，這其實(shí)就是一種生活。如果只是吃的話，沒有購物、沒有消費(fèi)、沒有其它娛樂性質(zhì)活動(dòng)的話，這種生活實(shí)際上很無趣。”張瑾如是說。
隨著人民生活水平的提高和消費(fèi)理念的變化，張瑾表示，類似國瑞購物中心這樣一站式消費(fèi)模式將會(huì)成為商業(yè)中心或購物中心發(fā)展的主流。她說，如今的中國人越來越懂得生活，而且他們越來越會(huì)提升自己的生活品質(zhì)和健康品質(zhì)，購物已不是說擠來擠去淘便宜貨就行了，他們還想要一個(gè)優(yōu)良、舒適的購物環(huán)境。現(xiàn)在，很多人不愿意去擁擠的百貨商場購物，而更愿意去有舒適購物環(huán)境的shopping mall，也正是這個(gè)原因。她說，以國瑞購物中心為例，我們現(xiàn)在就提倡健康、品質(zhì)生活理念。在這里，各類人群都能找到適合自己的東西。對時(shí)尚潮人來說，你可以盡享當(dāng)今各類時(shí)尚服飾；而對年輕家庭來說，你可以放心把孩子放在我們的兒童樂園里，夫妻二人則可以去購物、享美食、看電影。
豐富閱歷讓我如此美麗
初見張瑾，記者很驚訝她的年輕，也很難將她的事業(yè)上所取得的成績與其年齡相匹配。但隨著采訪的深入，記者慢慢體悟到，她的成功不是與身俱來。“寶劍鋒利磨礪出，梅花香自苦寒來”這句話用在她身上最為恰當(dāng)不過。這也讓記者對她欽佩不已。
張瑾說:“我不但沒有得到嬌生慣養(yǎng)，反而從小受到了很多的磨礪。”從初中開始，父親為了鍛煉她，幾乎每個(gè)假期中的一半時(shí)間張瑾都要去酒店實(shí)習(xí)，她先后做過服務(wù)員、收銀員、樓管、餐廳廳面經(jīng)理等。初中畢業(yè)后，父母又將她送到國外去念大學(xué)，專攻商業(yè)管理。出國學(xué)習(xí)幾年期間，張瑾一直一個(gè)人在外面生活，跟家里人也是聚少離多，一年可能就見上一兩面。她說，盡管自己在外面也曾經(jīng)遇到過不少困難和挑戰(zhàn)，但她基本上沒有求助過家里，而是通過自己的努力去解決。“因?yàn)檎f了也沒有用啊，只會(huì)讓家人擔(dān)心更多。”如此豐富的人生閱歷，在練就張瑾堅(jiān)韌品格的同時(shí)，也為她今天的工作積累了豐富經(jīng)驗(yàn)。
張瑾直言，“對于我來說，之前的那些經(jīng)歷，讓我更能夠明白、體會(huì)到基層人員他們需要什么。”她說，作為一個(gè)管理者，要善于發(fā)現(xiàn)員工，尤其是那些基層員工的優(yōu)點(diǎn)。因?yàn)橐粋€(gè)人無論她的崗位多么平凡，哪怕她只是一個(gè)普通的掃地的大媽，但你只要給予她發(fā)揮自己能力的機(jī)會(huì)，她肯定會(huì)努力去把事情做好。最怕的就是，她付出了努力，沒人看得見、沒人給她肯定。一旦這樣的話，久而久之，她就會(huì)覺得我都努力了，沒人看得見，也沒有得到肯定，這就會(huì)讓其失去工作積極性。“所以，我在工作時(shí)，非常尊重公司的每位員工，如一句俗語所說，一些老員工吃的鹽比我吃的米還多。所以，無論是做人，還是做事，我又何理由不尊重他們呢？我相信，只要給他們一個(gè)合適的崗位，并積極肯定他們的工作，其工作就會(huì)做得更好。”
對如何才能成為一個(gè)成功的職場女性這個(gè)問題，在張瑾看來，一個(gè)成功的職場女性首先得有好的心理素質(zhì)。“現(xiàn)代社會(huì)競爭非常激烈，我覺得女性在工作過程當(dāng)中，所承受的壓力，包括所吃的苦，可能跟男性相比有很大的不同，沒有一個(gè)良好的心理素質(zhì)顯然不行。”尤其當(dāng)一個(gè)職場女性如果她組成家庭了，一方面她得做一個(gè)賢妻良母，另一方面還要去兼顧到工作、事業(yè)，這個(gè)時(shí)候她就更得有一個(gè)很好的心態(tài)，這樣才能夠更健康的去發(fā)展。“在我看來，一個(gè)女性如果僅是事業(yè)上取得了成功，而家庭不成功，那也不代表她是成功的。這樣的例子現(xiàn)實(shí)生活中其實(shí)很多，不少職場女性事業(yè)上風(fēng)光無限，可家庭生活卻不盡如人意，其實(shí)她們是很苦的。對女性來說，婚姻和事業(yè)不是魚和熊掌不能兼得，處理好了，二者可以相互促進(jìn)。”
其次、要堅(jiān)持做人的原則。職業(yè)經(jīng)理人也好，老板也好，在職場方面都應(yīng)有他們的一套職場規(guī)則。一旦沒有原則性的話，就會(huì)有很多違規(guī)的地方出現(xiàn)，所以我覺得要想做好生意，首先得先學(xué)怎么做人，應(yīng)始終如一堅(jiān)持自己的做人原則。如果一個(gè)人太過于隨波逐流的話，肯定做不了領(lǐng)導(dǎo)。“雖說對的意見是要采納，但絕不能人云亦云，如果沒有自己的想法，沒有自己的一套管理套路，那同一個(gè)普通的員工又有何區(qū)別？又如何來擔(dān)當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任”，張瑾最后如是說。
