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2024年11月24日
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人物簡介
工商管理博士，從教十年，政府工作背景十年，從事房地產開發九年，時任香港泰集團上海分部——泰升房地產（上海）有限公司副總經理。
遏制高房價不能單靠稅收政策
近期，高房價成為了過街老鼠——人人喊打。高高在上的房價不僅抑制了居民的消費，更威脅著國民經濟的健康發展。為了遏制房價的非理性上漲，國務院陸續出臺了一系列嚴厲的調控政策。與此同時，沉寂了多年開征物業稅的呼聲也一浪高過一浪。崔艷秋坦言，遏制高房價，稅收政策是可以有所作為的，但不能夸大它的作用，單靠稅收解決不了高房價問題，必須綜合運用土地政策、金融政策，打好政策的組合拳。“客觀的講，目前在我國馬上開征物業稅的條件還不夠成熟。比如，開征物業稅，需要有較完整、準確的房地產產權資料，而我國至今還沒有建立較為完整的房地產權屬檔案。”
她強調，縱觀世界各國，住房難可以說是一個普遍存在的問題。但住房難都是相對而言，每一個階段住房條件都跟每一個階段社會經濟的總體發展水平相適應的。“上世紀90年代，上海界定住房困難戶的標準是，人均住房面積不足2平米，后來到4平米，而現在上海人均住房面積已達到33平米。”
“目前，我國已邁上城市化的高速路，需要房地產業保持健康、快速的發展，才能滿足人民日益增長的住房需求。若簡單的采取打壓政策，可能會影響整個國民經濟的發展，畢竟它牽涉到50多個行業的發展。如果房地產業倒下了，誰又來解決城市化進程中人民的住房問題呢”？崔艷秋如是說。“我覺得國家適度地運用一些稅收、政策杠桿做一些調整是可以的，但一定要學會‘彈鋼琴’，同時應注意保證公平、公正，解決好民生問題，還要鼓勵在中國形成更多的中產階級。只有產生更多的中產階級，中國才會真正民富國強。”
房地產業的盈利模式需要創新
在市場經濟條件下，利潤最大化是任何一個企業的追求目標。在這一目標引導下，企業會通過增產提效降成本的方法合理配置企業資源，從而提高經濟效益。崔艷秋直言，市場情況瞬息萬變，企業必須根據自己實際情況及時掌握市場動態掌握消費者的需求，才能實現收益最大化。
“不可否認，房地產行業，尤其是當它處于賣方市場時，即使很一般的項目也能讓開發商獲利不菲，但從長遠來看，這個行業要想持續健康發展，盈利模式必須創新”。當前不少高檔樓盤都有自己的會所，但真正盈利的卻不多。之所以出現此種情況，一是因為這些會所的費用過高，另一方面還在于其服務質量、水平存在一定問題。
崔艷秋自豪的說，在進行項目開發時，泰升并沒有放棄與客戶近距離溝通的物業管理業務，相反是把后期的物業管理也納入公司整體的開發建設和品牌塑造中。泰升開發的樓盤都由自己的物業公司進行管理，而且物業管理采用的是“酬金制”，這種模式使高檔會所有了可持續發展的機制保證，從而維護了企業品牌和業主利益。
她說，所謂酬金制，是指物業公司只收取一定比例的物業管理費，其余全部來自業主用之業主。泰集團名下的頓肯物業公司為業主提供的是星級賓館服務，但提取的管理費只有5%，其它費用都用在業主身上及小區的日常運營。譬如小區內高檔會所內的室內恒溫游泳池、室內籃球館、健身房、閱覽室、練琴房等均對小區業主全部免費開放，會所還定期舉辦大型活動，使業主及其家人可以在此免費享用各種設施。由于泰升的物業管理，并不以盈利為目的，因此收費雖低，但服務卻保持了高水準。良好的后續物業管理，為泰升樓盤贏得了良好口碑，由于小區的物業折舊率相應降低，也使得泰升樓盤長期得到客戶的青睞。
除此之外，泰升在項目開發過程中，還非常注重節能的前期投入、業主的使用成本及過程中的維護費用三者之間的平衡關系。其他開發商往往只考慮自身的施工投入問題，未來使用和管理成本則可能轉嫁到業主或物業公司身上，但泰升算的是一筆總帳，它要求的是總能耗得到降低，業主得到實惠，因此盡管前期施工會加大投入，但今后業主使用和物業維護，卻能大幅降低支出，延長使用年限，這無疑彰顯了泰升的社會責任感。
住宅科技須以人為本
哥本哈根氣候大會之后，全國上下大力提倡科技、低碳住宅，這尤如為地產界打了一針興奮劑。科技為地產所帶來的實惠，讓更多的開發商趨之若鶩。一夜之間，好像項目只要沾了智能化、低碳，在當前樓市“山雨欲來風滿樓”的情況下，開發商也不用再為樓盤的銷售而發愁了。
崔艷秋認為，智能化在推動住宅科技革命的同時，更應以人為本，全面的服務于消費者。“只有百姓認可、滿意，才能實現雙贏”，作為開發商應該理性的認識智能住宅，更好地引導、培育這一市場。她強調，有很多住宅科技在不同的產品線上可以有，但不宜大規模推廣。人與自然應處于一種動態的平衡之中，而不能一成不變。人的五臟六腑與天地陰陽之間有一個自然的協調規律，不應去刻意改變它們之間的平衡。如，過度追求舒適，讓室內永遠是春天。“這其實是違背自然規律的，該冷的時候你就要冷，該熱的時候你就要熱”，如果一個人永遠處在一個人為設置的后天環境當中，可能會導致我們的生理、生存方式發生變化，最終導致健康問題。
“現在全國上下都在講低碳，不少開發商簡單的把一些智能化技術堆積到項目中，而根本不考慮是否真正為消費者帶來了方便，其結果只能是事與愿違”，崔艷秋略顯遺憾的說道。她以上海某個樓盤為例，該項目引進了不少先進技術，如紫外線控制技術，光波殺菌技術等。但當用戶，尤其是老年人，在使用這些技術時感覺很不方便，加之維護成本也較高。原本科技、低碳的東西也就成了累贅。
“正因為如此，泰升在進行項目開發時，并不是簡單的把一些智能化技術堆積在項目上，而是堅持科技以人為本的理念，根據產品的不同定位，把最合適的技術運用到項目之中。這也是我們的項目深受消費者喜愛的原因之一”，崔艷秋如是說。
