以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
房地產調控“年中考”
始自2016年9月底，“史上最嚴”的本輪房地產市場調控經歷多輪升級，已步入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”時代。從目前多地的房地產市場形勢看，多地樓市明顯降溫，調控取得明顯成效。
房地產是國民經濟支柱產業，在我國城鎮化歷史進程中，既是牽引經濟增長的重要“火車頭”之一，也是滿足群眾居住需求的發展成果“載體”。但是，一段時間以來，一些地方過分倚重房地產業的發展，一些地方出現房價高企，投資投機之風盛行以及房產庫存積壓現象，成為經濟結構失衡的“重災區”之一。
在中央明確“房子是用來住的、不是用來炒的”的根本定位下，此輪調控不但力度空前，而且見招拆招，直指房地產市場要害。在中央和地方強有力的調控下，房地產市場開始積極分化，曾經“熱火朝天”的一線城市樓市出現價量齊跌的局面。盡管整體來看，樓市走勢遠未明朗，但本輪調控已基本控制住了一度混亂的局勢，“房子是用來住的、不是用來炒的”的調控目標已形成全社會廣泛共識，并初顯積極成效。
當然，對房地產的調控不可能畢其功于一役。從歷次調控的經驗來看，成交量整體下滑的僵持階段，是調控更為嚴峻的時期。松則反彈，落入越調越漲的窠臼；嚴則市場沉寂，連累合理性需求得不到滿足。在短平快準狠之后，中長期的政策如何接續，成為房地產調控下一步的關鍵。
“房子是用來住的”，而住房市場并不只是銷售市場。在廓清房地產市場“癥結”之后，推進“售租并舉”成為此輪調控的一大亮點。
對房地產業而言，只有順應新形勢，推進供給側結構性改革，才能健康平穩可持續發展。時至仲夏，各地經濟正面臨中考，如何避免一些地方因對GDP下滑擔憂而放松調控政策成為各方關注焦點。而各地方為促進房地產市場健康發展，合理有序促進“售租并舉”，因城施策開出了哪些“良方”，更是市場的高度關切。
最嚴調控成效初顯
◆ 史上最嚴房地產調控成效初顯，但部分市場仍存上漲預期
◆ 一線城市總體降溫，二線城市市場有分化，弱房價和熱房價城市相互牽制
◆ 各地調控以“限”為主，一旦“松綁”會對樓市的供給關系形成壓力
◆ 購房需求強烈，房企拿地需求旺盛，房價上漲預期尚未降溫
◆ 下一程面臨切實推進房地產行業供給側結構性改革和建立長效機制重任
自去年“9·30”新一輪樓市調控啟動以來，房地產市場進入調控周期已逾9個月，從限購、限貸擴大到限價、限售、限商，本輪調控步入“五限”時代。《瞭望》新聞周刊記者初步梳理發現，當前全國超過60個城市出臺多輪房地產市場調控措施，范圍之廣、力度之嚴堪稱“史上之最”。
值得關注的是，《瞭望》新聞周刊記者連日在京津冀、長三角、珠三角等樓市熱點地區調研了解到，多地樓市開啟降溫通道、市場交易應聲而落，房價趨穩。調控已初見成效。同時，也需看到，目前各地調控措施以“限”為主，通過提高購房門檻、限定銷售價格等方式抑制市場成交，購房需求發生了轉化還是暫時等待時機，成為下一步房地產市場發展的未定因素。
采訪中，專家們指出，圍繞“房子是用來住的、不是用來炒的”的理念，經過“短、平、快”的密集調控之后，中長期的政策如何接續，成為調控下一步的關鍵。
最大范圍、最大幅度的調控
2016年多地樓市異常火爆，雖然調控政策從10月陸續出臺，但基于對后市看好，一、二線熱點城市房價漲勢延續至今年，樓市依然是暗流涌動。為穩控房地產市場，北京3月17日發布“認房又認貸”調控政策后，開啟了新一輪范圍更廣、力度更嚴的樓市調控潮。
從北上廣深等一線城市，到南京、杭州、廈門等熱點二線城市，再到環京、環滬周邊區域，調控升級成為房地產市場的“主旋律”。據不完全統計，自去年“9·30”調控以來，目前全國有超過60個城市或縣區發布各種房地產調控政策160余次。
《瞭望》新聞周刊記者梳理發現，目前北上廣深全部執行“認房又認貸”政策，且非戶籍人口購房門檻均提高至5年。此外以北京為中心，河北涿州、崇禮、霸州、文安等也采取限購措施，構成環北京限購圈。環上海區域的浙江嘉善縣等地則對新房、二手房全面限購。
同策咨詢研究部總監張宏偉向《瞭望》新聞周刊記者表示，在熱點城市嚴厲調控下，投機資金向熱點區域周邊的“非限”區域轉移。一位熱點城市房管部門負責人說，無論是廣度還是深度上，這輪房地產調控不是小打小鬧。它不僅是一個經濟問題，已經成為一項政治任務，決心和力度都超以往，體現出地方政府堅決貫徹“房子是用來住的、不是用來炒的”的理念。
在一些業內人士看來，把去年的“9·30”限購和今年的這一輪樓市調控相比，當前樓市調控因城施策，更具精準性。
一是緊緊圍繞“房子是用來住的”，完善調控政策，適時圍堵調控漏洞。本輪調控政策涉及信貸、資金、購買資格等方面：對于非戶籍人口購房，北上廣深均將門檻提高至5年；“假離婚”行不通，北京對于離婚一年以內的房貸申請人，參照二套房信貸政策執行，廣州成年單身或離異人士限購一套等；對于“商改住”等違規改變土地性質開發建設的行為，北京出臺了“限商”政策。
二是限價、限售、限商，成本輪調控“撒手锏”。北京、南京等多個城市對新建商品住宅給出最高限價；限售也是本輪調控“新利器”，成都、廈門、廣州等20余城市啟動限售政策，其中雄安新區周邊的白溝限售時間最長，明確房產自登記之日起5年內不得轉讓。
三是環熱點城市限購圈加速形成。本輪調控已從一、二線熱點城市擴展到一些三、四線城市區域。除了環京、環滬的一些三、四線城市限購后，包括環合肥、環南京等的一些城市也加入限購序列。“這表明一、二線熱點城市的外溢效應正在逐步放大。”張宏偉說。與此同時，調控政策也呈現出中心城市和周邊城市同步調控，形成“合力效應”。
四是因城施策、因區施策，調控精細化。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，本輪調控不僅不同城市之間存在“去庫存”和“控房價”雙軌并行，即使在同一城市范圍內，不同區域也是雙軌并行。比如，石家莊、南昌等在調控中并未實施全域限購，而是選擇在中心城區穩步推進；在“東熱西冷”格局下，廣東佛山樓市調控政策也有所區別。
五是供給端發力增加土地供應。北京提出未來5年計劃供應住宅用地6000公頃，以保障150萬套住房建設需求，其中自住型商品房擬建25萬套。今年4月，住建部與國土部聯合發文，要求合理安排住宅用地供應，科學把握住房建設和上市節奏，對庫存小于六個月的城市要加大土地供應力度。
多地樓市降溫交易下滑
從目前多地的房地產市場看，受調控政策收緊影響，多地樓市明顯降溫、住宅成交量整體下滑。
從一手房市場成交數據看，克而瑞數據顯示，5月監測的29個重點城市成交量環比下降5%，同比下降24%。其中，一線城市環比微跌4%，同比減少42%。北京、上海和廣州成交量持續低位運行。二、三線城市環比下降5%，同比減少21%。
二手房市場也在降溫。此前交易火爆的北京、上海等的多家中介門店，明顯冷清了很多。《瞭望》新聞周刊記者在位于北京宣武門附近的一家房產中介門店蹲點兩小時，只看到三四組客戶前來看房。該門店經紀人趙女士坦言，調控之前全天都閑不下來。
鏈家地產數據顯示，北京、廣州、深圳、天津、杭州等二手房市場量價齊降。4月北京二手房成交量不及3月成交量的四分之一，成交均價環比下跌2.1%，是2015年11月以來的首次下跌；廣州成交量環比減少57.5%，均價環比下跌1.3%；天津成交量下降59.9%，均價環比下跌1.1%。
從房價方面來看，隨著政策效應的繼續釋放，一、二線熱點城市房價趨向平穩。19日，國家統計局公布的5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，房地產調控政策效果繼續顯現，樓市呈現穩中有降格局。
其中，熱點調控城市降溫尤為明顯。四個一線城市中，只有廣州的新建商品住宅價格指數上漲0.9%，上海和北京則出現房價環比“零漲幅”，深圳更是環比下跌。從同比來看，5月份，70個城市中新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅比上月回落的城市分別有29和18個。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉稱，據測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續8個月回落，5月份比4月份分別回落2.2和1.7個百分點；二線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅分別連續6個月和4個月回落，5月份比4月份分別回落0.8和0.5個百分點。
嚴躍進認為，當前樓市的特點是，一線城市總體降溫，二線城市市場有分化，弱房價和熱房價城市相互牽制。
市場仍存上漲預期
調研采訪中，專家提醒《瞭望》新聞周刊記者，當前樓市調控多以短期、需求端為主，采取“限”字措施抑制投資投機需求，但客觀上部分居住需求也受到影響；而且，投資需求還在，只是暫時被“堵”住。調控一旦“松綁”，會對樓市的供給關系形成壓力。
目前來看，房價上漲預期尚未降溫，一位房企負責人說。
在名為“投資環京”的微信群里，有一批環京樓市投資者交流心得。“環雄安地區嚴厲限購，北京南部地區需要有當地戶籍或者社保門檻，投資難度增大。但在廊坊北三縣地區，外地戶籍還可以購買一套，能買還是盡量買。”群里一名較為活躍的投資人說，不排除未來各地放松調控的可能性。一旦放松，市場就會回暖，房價反彈的可能性就很大。
此外，限購等調控政策雖然緩解了房價過快上漲趨勢，但也增強了人們“物以稀為貴”的上漲預期。
一位在沿海省份房管部門工作20多年的基層干部表示，限購本質是遏制需求，但也向投資者釋放信號：越是稀缺緊俏的東西大家越追逐，價格就還要漲。反向預期之下，樓市限購反而成了房價上漲的預警器。
在“越限越漲”預期驅動下，購房者購房需求更加強烈。今年3月底，在環京地區，一樓盤開盤推出2000余套房源，卻排了1萬多個號。開盤時，購房者將售樓處擠得水泄不通，有人排不到號竟聲稱“買不到房就砸售樓處”。
在福州3月底開盤的魯能公館項目，兩三百套房源引來幾千人哄搶。一名地產業內人士說，當天現場有中介把買房資格炒到兩萬元，不找關系根本買不到房。
《瞭望》新聞周刊記者調研了解到，去年“9·30”進入調控周期以來，全國多個熱門城市出臺“認房又認貸”政策，這讓不少人購房時從“首套房”變為“二套房”，購房首付款大幅上漲，購房者頓時面臨巨大壓力，導致交易無法進行。在一些專家看來，因樓市政策調整引發的交易糾紛該如何處置，目前尚無成熟法律支撐，“樓市新政”是否為“不可抗力因素”的問題還存在爭議。
不僅購房需求強烈，房企拿地需求同樣旺盛。某東部沿海省份省會城市房管部門人士坦言，雖然采取系列調控政策，但房企拿地熱情不減。“出讓住宅用地都設定最高限價，但每次出讓都頂到最高價，只能搖號產生競得者”。
“拿了高價地可能會死，但沒有地一定會死。”一位房企負責人坦言，現在一線城市土地供應有限，企業會不惜一切代價去搶地，也導致地價高企、“地王”頻現。
供給側改革迫切性凸顯
《瞭望》新聞周刊記者調研了解到，此輪調控多地對新建住宅入市出臺了限價的硬性指標，一些開發企業作出各種“花樣”的針對性對策，客觀上導致樓市短期供給不足。
南京市河西地區是南京優質房地產項目較為集中的地區之一。《瞭望》新聞周刊記者走進河西地區多個樓盤發現，該區房地產項目要么無房可賣，要么統一售價——每平方米45000元，此系政府對該區設定的統一指導價格。
本刊記者了解到，開發企業對此有不同意見。一些實力較強、能挺住的企業則調整營銷策略、改持觀望態度，按兵不動“豪賭”政策松綁的時刻。福州某樓盤項目的備案價是每平方米16000元，年初一直以23000左右的價格銷售。被房管部門批評后，項目干脆捂盤，放著一些房源不賣。一位房企負責人坦言，政府“限價令”讓開發商“很難受”：有些地產項目拿地成本，加上金融、建安成本，單價已經超過目前政府限價。
另一方面，一些城市的“限價令”導致樓盤定價或備案價格盡量接近價格最高控制點。在業內人士看來，這樣有可能導致樓盤價格在限價令范圍內整體上調。這樣盡管控制了整體市場的成交最高價，但是由于中低端樓盤提價，限價令變為促漲令。
為了實現房價緩增長甚至不增長的調控目標，熱點城市嚴控新項目預售證審批，新增供應量持續偏緊，導致供應不足。克而瑞數據顯示，5月，監測的29個重點城市商品住宅新增供應量同、環比分別繼續減少22%和13%，各線城市均有不同程度的回落。具體而言，一線城市全線回落，廣州、深圳環比跌幅超60%，北京、上海環比跌幅在30%左右；二、三線城市整體環比下降8%，同比下降16%。業內人士擔心，受限價令影響目前新房供應不足，會進一步加劇樓市的供需錯位，促進看漲預期。
多位房地產企業負責人表示，在建樓盤將延遲入市時間，等市場趨冷，政府放松管控，再賣個好價錢。福州一家地產公司的銷售負責人告訴《瞭望》新聞周刊記者，限價令下，開發商和房管部門玩起了數字游戲。“比如一些高價樓盤明明已經賣出去了，但房管部門拖著不給網簽。等到一些價格低的低端項目要網簽時，將高低項目搭配網簽，整體上的網簽價格也不會過高。”
“政府對樓市銷售價格進行干預，對于短期內遏制樓市房價過快上漲起到一定的積極作用，但是對項目限價只是權宜之計，樓市調控急需‘后手’，也就是中長期的調控手段”。采訪中，多地建設部門負責人對本刊記者表示。
目前樓市調控首當其沖的還是價格，嚴躍進說，后續還需要從供求關系入手，切實推進房地產行業的供給側結構性改革。
