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2024年11月21日
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柏文喜：眾和昆侖（北京）資產(chǎn)管理公司董事長(zhǎng)
繼北京去年退出“限地價(jià)、競(jìng)自持”政策以后，今年以來(lái)天津、杭州等多地都出臺(tái)了相應(yīng)的“競(jìng)自持”政策，尤其是最近萬(wàn)科競(jìng)得的一塊70年自持的土地，更是讓業(yè)界大跌眼鏡。那么，這一政策出臺(tái)的本意在哪里？以后哪些城市還會(huì)進(jìn)一步跟進(jìn)？對(duì)行業(yè)的發(fā)展將有哪些影響？這是房地產(chǎn)行業(yè)近來(lái)十分關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。
“競(jìng)自持”政策出臺(tái)的背景與目標(biāo)取向
關(guān)于這一政策出臺(tái)的本意，是貫徹中央“房子是用來(lái)住的”的具體措施之一，是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。為什么這么說(shuō)呢？以中國(guó)住房建設(shè)歷史形成的存量總量而言，中國(guó)的住房人均水平已經(jīng)不低了，而且中國(guó)的自置房屋擁有率也是比較高的。也就是說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)由最初的解決最根本的居住性需求已經(jīng)進(jìn)入了區(qū)域和結(jié)構(gòu)分化的時(shí)代，也進(jìn)入了金融政策和人口遷徙情況影響樓市的階段。
由于上個(gè)世紀(jì)90年代初期退出的分稅制的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅費(fèi)和土地出讓金在地方政府收入中的比例過(guò)大，造成地方政府支出對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴。長(zhǎng)期以來(lái)相對(duì)寬松的貨幣政策也推動(dòng)了以房地產(chǎn)為主要構(gòu)成的居民資產(chǎn)價(jià)格的快速上升，進(jìn)而引發(fā)了對(duì)于房地產(chǎn)的嚴(yán)重的投資性、投機(jī)性需求乃至避險(xiǎn)性投資活動(dòng)，形成了部分城市房?jī)r(jià)快速上漲和大部分三四線城市庫(kù)存巨大、去化困難的冰火兩重天現(xiàn)象。一方面，部分中心城市快速加大的居住成本和營(yíng)商成本對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)，尤其是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和科技創(chuàng)新活動(dòng)帶來(lái)了嚴(yán)重的負(fù)面影響；另一方面，快速上漲的房?jī)r(jià)也加劇了社會(huì)財(cái)富的快速分化，對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展乃至社會(huì)公平公正都帶來(lái)了較大的負(fù)面影響。因此中央作出“房子是用來(lái)住的”這一行業(yè)戰(zhàn)略性方向的調(diào)整是十分必要和及時(shí)的，旨在避免過(guò)度的投資性需求推動(dòng)的虛假繁榮對(duì)行業(yè)發(fā)展和其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的負(fù)面影響，而相應(yīng)的配套政策比如提高自持比例和自持年限就是貫徹這一戰(zhàn)略訴求的具體化政策之舉。
“競(jìng)自持”政策下一步可能的演變與行業(yè)影響
那么，下一步還有什么類型的城市會(huì)有可能跟進(jìn)自持政策？
根據(jù)這一政策推出的背景和政策訴求可以推斷，除了之前推出自持政策的城市以外，后邊有可能跟進(jìn)這一政策的應(yīng)該是那些房?jī)r(jià)上漲較快的部分省會(huì)城市和區(qū)域中心城市、發(fā)達(dá)地區(qū)的強(qiáng)二線城市，而那些存在較大去化問(wèn)題或者房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)的城市目前的主要矛盾在于需求不足，實(shí)際上是產(chǎn)業(yè)聚集能力相對(duì)欠缺帶來(lái)的人口吸附能力不足的問(wèn)題，應(yīng)該在近期內(nèi)把握好土地供應(yīng)的節(jié)奏來(lái)解決去化問(wèn)題，而不大可能很快跟進(jìn)“競(jìng)自持”土地政策。
這些城市迅速跟進(jìn)北京市“限地價(jià)、競(jìng)自持”政策的根本原因，主要有兩點(diǎn)：第一是貫徹執(zhí)行中央關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的方向性調(diào)整所然，這在前邊文中已經(jīng)涉及了；第二是立足于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展的需要。因?yàn)橥顿Y性和投機(jī)性活動(dòng)雖然在短期內(nèi)會(huì)加大對(duì)房屋的需求總量，但是這種需求是沒(méi)有人口和產(chǎn)業(yè)支撐的虛假的需求，往往會(huì)快速推高住房?jī)r(jià)格，以虛假的行業(yè)繁榮快速榨干行業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r(shí)急劇提升行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，造成行業(yè)的大起大落。
以“限地價(jià)、競(jìng)自持”的方式，可以迫使企業(yè)從資產(chǎn)管理和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度更加注重長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)需求，以專業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)商的機(jī)構(gòu)理性來(lái)取代大量散戶投資于投資性房產(chǎn)的羊群效應(yīng)，避免可能引發(fā)的市場(chǎng)大幅波動(dòng)，在更加真實(shí)地服務(wù)于市場(chǎng)需求的同時(shí)，大大降低行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。在供給側(cè)改革的大背景下，這也是從供給側(cè)來(lái)積極調(diào)整樓市的重要政策舉措，而之前的行業(yè)調(diào)控更多的是從限購(gòu)、限貸等需求側(cè)進(jìn)行的調(diào)控，被證明效果是十分有限的。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控進(jìn)入了供給側(cè)和需求側(cè)雙向調(diào)控的時(shí)代。
企業(yè)對(duì)于“競(jìng)自持”政策的可能反應(yīng)與應(yīng)對(duì)
就目前的企業(yè)反應(yīng)來(lái)看，一些房企以競(jìng)自持的方式獲得地塊以后并未想好盈利模式，有企業(yè)坦率地表示是出于與政策賭一把，那么現(xiàn)階段“限地價(jià)、競(jìng)自持”的政策導(dǎo)向是否與房企盈利取向存在天然矛盾？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我認(rèn)為實(shí)際上是不矛盾的，只不過(guò)盈利模式不同罷了。
大部分房企在過(guò)往之所以習(xí)慣于快進(jìn)快出的投資開(kāi)發(fā)和物業(yè)銷售的高周轉(zhuǎn)模式，實(shí)際上從財(cái)務(wù)和投資的角度來(lái)看是因?yàn)槠髽I(yè)運(yùn)用了較高的財(cái)務(wù)杠桿所致。在這種情況下，企業(yè)必須以快速的銷售回款來(lái)解決大量融資開(kāi)發(fā)活動(dòng)對(duì)于現(xiàn)金流的壓力，否則房企的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)爆發(fā)。
以自持形式來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利是港資房企和歐美房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)通常的盈利模式。這一模式在獲取持有物業(yè)不斷提升的租金收入的同時(shí)，還可以獲取通脹和經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)下的資產(chǎn)價(jià)格逐步上漲帶來(lái)的物業(yè)增值收益。從較長(zhǎng)的歷史維度來(lái)看，自持模式的總收益往往要大于快速開(kāi)發(fā)的高周轉(zhuǎn)型盈利模式，只不過(guò)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和營(yíng)運(yùn)的早期階段因現(xiàn)金流缺乏或者現(xiàn)金流過(guò)小而影響開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，需要有足夠的金融手段來(lái)支持企業(yè)運(yùn)行，讓企業(yè)能夠渡過(guò)項(xiàng)目生命周期中的現(xiàn)金流瓶頸，從而實(shí)現(xiàn)最終盈利和適當(dāng)時(shí)機(jī)的證券化退出。這種模式需要成熟的金融市場(chǎng)和多樣化的金融工具與金融產(chǎn)品的支持，所以在香港、歐美等成熟市場(chǎng)較為普遍。
“競(jìng)自持”政策之下房企與行業(yè)將加快轉(zhuǎn)型并推動(dòng)金融創(chuàng)新
國(guó)內(nèi)房企目前還普遍更加習(xí)慣于高周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)模式，對(duì)于自持模式尚不熟悉，而且國(guó)內(nèi)支持和服務(wù)于房地產(chǎn)自持業(yè)務(wù)的金融環(huán)境也有待成熟，導(dǎo)致房企從開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)向自持模式還需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。目前一些房企被迫自持后確實(shí)尚未設(shè)計(jì)好盈利模式，但是企業(yè)需要持續(xù)發(fā)展的壓力又迫使企業(yè)不得不參與這種類型的土地競(jìng)拍，否則沒(méi)有“面粉”的企業(yè)如何繼續(xù)制造“面包”來(lái)獲得生存和轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)？所以一些企業(yè)可能存在先拿下自持型土地再說(shuō)下一步的想法，他們一方面在等待金融環(huán)境成熟的同時(shí)來(lái)探索和實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利模式的轉(zhuǎn)型，另一方面也在賭政府競(jìng)自持政策的可持續(xù)性。如果競(jìng)自持的政策導(dǎo)向經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后不再持續(xù)，可能這些房企又會(huì)走回開(kāi)發(fā)型的老路。
但是從總量供需平衡的角度而言，房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的改變，下一步的市場(chǎng)格局、競(jìng)爭(zhēng)格局和市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)都在快速變化，盡早地未雨綢繆、實(shí)現(xiàn)房企盈利模式向以自持型物業(yè)投資和運(yùn)營(yíng)為核心的資產(chǎn)管理人盈利模式的轉(zhuǎn)變，是房企當(dāng)今面臨的十分緊迫的課題。
資產(chǎn)管理型房企對(duì)于投資和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、金融操作都有很高的要求，這一點(diǎn)對(duì)目前大多數(shù)房企來(lái)說(shuō)是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。只有那些資本雄厚、金融創(chuàng)新能力較強(qiáng)、金融資源相對(duì)豐富的大型房企和轉(zhuǎn)型意識(shí)、創(chuàng)新意識(shí)都較強(qiáng)的少數(shù)房企可以順利實(shí)現(xiàn)這一轉(zhuǎn)型。也就是說(shuō)，“限地價(jià)、競(jìng)自持”這一政策將推動(dòng)房企由開(kāi)發(fā)型向資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型的快速轉(zhuǎn)型以及行業(yè)向優(yōu)勢(shì)企業(yè)和創(chuàng)新型企業(yè)、專業(yè)性投資機(jī)構(gòu)快速集中。如果這一政策方向能夠得到較長(zhǎng)時(shí)間的執(zhí)行，將徹底改變中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)格局，并推動(dòng)房地產(chǎn)金融乃至中國(guó)金融行業(yè)的創(chuàng)新與發(fā)展。
