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2024年11月24日
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區域視野下的城市定位與項目開發
論壇嘉賓：
顧云昌 中國住宅研究會副會長、秘書長、建設部住房政策專家委員會副主任、教授
董黎明 中國土地學會副理事長、中國城市規劃學會理事、北京大學城市與區域規劃系博導、教授
王嘉敏 誠通嘉業集團董事長、總裁
邵念強 北京成業行房地產投資顧問公司總經理
陳 俊 北京今日潮流企業策劃有限公司董事長、北京浙江商會副會長
賈 濤 北京中紡天行房地產開發有限公司副總經理
楊建平 中關村商會會長、國際商業房地產投資師協會中國總會主席
李維明 天津市金源偉業置業有限公司總經理
章永龍 德潤房地產開發集團有限公司總經理助理
國家“試驗區”正全線推進——
2005年6月：國務院批準上海浦東新區成為首個國家綜合改革試驗區。主要目標是著力轉變政府職能，著力轉變經濟運行方式，著力改變二元經濟與社會結構。
2006年5月：天津濱海新區成為第二個國家綜合改革試驗區，在身份認定上，濱海新區成為國家“新特區”。
2007年6月：國務院正式批準重慶市和成都市設立全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，這是中國在新的歷史時期加快中西部發展，推動區域協調發展的重大戰略部署。
2007年12月：武漢城市圈和長株潭城市群同時成為國家“兩型社會”（即資源節約型和環境友好型社會）建設綜合配套改革試驗區，它們將成為中國經濟新的增長極。
2008年3月17日：《濱海新區綜合配套改革試驗方案》獲得了國務院的正式批復，國家在金融、土地、行政改革等方面的改革試點，安排在濱海新區進行先行先試。
這一系列舉措讓人們明顯感覺到，在全球經濟一體化的推動下，國際競爭的基本單位既不是企業也不是國家，而是大城市圈。區域間的分工、交流、合作、競爭諸關系日益強化，而城市定位在推動中國經濟社會發展進程中產生的重大作用和存在的一些問題，吸引了學術界的高度關注，也受到了地產開發企業的重視。
2008年3月23日，在中國國際城市化發展戰略研究委員會系列論壇之“城市定位與區域經濟發展”論壇上，專家、學者和企業家站在區域經濟的高度，討論了國家區域經濟發展的進程、城市定位與區域經濟的關系，探討了城市定位存在的問題及對策，并為企業如何在區域的大視野下進行項目開發支招。
區域經濟發展大勢所趨
隨著我國城市化速度的加快、城鎮體系的不斷完善，城市群的出現和健康發展，既是“十一五”期間區域經濟發展的特征，也是國家區域經濟發展的重大戰略。
國家“十一五”規劃綱要明確指出：“要把城市群作為推進城鎮化的主體形態；已形成城市群發展格局的京津冀、長江三角洲、珠江三角洲等區域，要繼續發揮帶動和輻射作用，加強城市群內各城市的分工協作和優勢互補，增強城市群的整體競爭力；具備城市群發展條件的區域，要加強統籌規劃，以特大城市和大城市為龍頭，發揮中心城市作用，形成若干用地少、就業多、要素集聚能力強、人口分布合理的新城市群。”
這是黨和國家對促進城市化進程和區域發展的重要戰略決策，必將對我國經濟和社會發展產生重要而深遠的影響。
區域經濟概念受到重視
顧云昌 過去人們一味責備城市亂發展，不清楚城市究竟在干什么，現在區域經濟發展的方向明確了，城市扮演什么角色也就有了基礎。 國家對區域經濟發展的認識越來越清楚：無論是國家提出的中部崛起戰略，還是振興東北老工業基地、西部大開發政策，都是國家在對區域發展進行規劃。特別是從去年到現在，越來越強調區域經濟概念，國家先后批準了成都和重慶的城鄉統籌綜合配套改革試驗區，武漢城市圈、長珠潭城市群資源節約試驗區。由此可見，國家意識到區域經濟的重要性，并從區域進行規劃與發展，下的工夫也越發明顯。
區域發展應把握三個原則
楊建平 在區域發展過程中，必須把握好三個原則。第一是地理經濟概念：一個城市與周邊城市地理關系、位置關系、形態關系等必須考慮清楚，因為任何一個城市都會與周邊城市產生影響，或者由它影響周邊城市的發展。城市與城市之間的關系應該是網狀關系，它不可能是一個孤立的點，而是受周邊城市的牽制。第二是社會經濟概念：一個城市的產業化所指的是一個城市社會經濟的表現形態，也就是基礎就業率問題。這個比例大于“1”，說明這個城市的生產力貢獻大，產生的價值就高，人均GDP就會更高。如果小于1，其地區發展一定不會很好。第三是科學發展觀概念：一定要給未來預留發展空間。比如類似“杭州西湖第一高樓”被爆破引來社會多方爭議，就在于當時該設計樓時沒有考慮二十年后會變成什么樣。
區域產業要與區域發展體系吻合
王嘉敏 目前，我們在天津有一個五萬畝規模的項目。對于這樣一個大的項目，在運營、定位時，我們一直思考的問題就是區域經濟發展問題。因為就全國而言，我國的房地產開發已趨于相對飽和。所以，研究國家未來經濟走向和發展，對城市和企業來說都很重要，這可以避免盲目的開發。在推進區域產業發展時，一定要吻合區域發展體系，如果這個根本性問題得不到解決，勢必產生盲目的開發。
城市定位決定著中國城市的命運
經濟一體化和全球化引起的國際分工，導致了城市分工，讓國家的競爭力更多地體現在城市的競爭力上。城市定位正確與否，決定著中國城市的命運，它不僅明確了城市競爭力之所在，更重要的是指明了城市發展的方向。
在論壇上，專家表示，我國城市定位存在著脫離實際、定位超前，以及相互攀比、千城一面、“窩里斗”等問題，阻礙了城市的健康發展。在痛揭城市定位誤區的同時，大家紛紛為城市定位支招，并一致認為，在全球化一體化的今天，城市要實現最優發展，必須揚長補短，站在區域的高度對城市進行準確定位，制定競爭和發展戰略。同時，區域間的城市要協作，最大化地創造財富和提升城市競爭力。
痛揭城市定位誤區
董黎明 城市定位存在以下誤區。
誤區一，好高騖遠、做強做大。一些城市在定位時口號喊得很響，都要做大做強，甚至提出要一年一個樣，三年大變樣，實現跨越式發展、還要超前發展。很多城市都要建設成幾百萬人口的城市，它違反了城市發展規律。中部一個省的城市充其量20多萬人，在城市總體規劃中提出5年內人口增加到100萬人，建的迎賓路寬達120米，這顯然會造成資源浪費。誤區二，你有我有，樣樣俱全。中央有一個精神，有所為有所不為。一個城市不可能什么東西都有，過去北京、天津這兩個城市對著干，不僅城市的特色沒有了，而且城市建設也不倫不類，造成資源浪費。現在北京和天津分工明確了。 誤區三，脫離實際，違反城市客觀條件。城市在定位時應考慮城市資源和環境條件，但一些水資源緊缺的城市，卻在城市搞很多大水面。比如引發最大爭議的是北部某城市，要搞生態城市的建設，在城市東邊建七平方公里的大湖，水從哪來的？南水北調以后一噸四塊錢，以后的水將從哪來？這些都是需要從城市當地情況考慮的。 誤區四，定位相互攀比。從城市定位看調子很高，很多城市定位國際型大都市，搞CBD中心區的建設，上海、北京、廣州、深圳等城市還無可非議，一些省會城市，十幾年都沒有建成CBD，不僅不利于城市建設，也不利于開發企業的發展。
城市定位應滿足基本需求
顧云昌 城市定位不能一味追求差異化而忽視城市的基本需求，實際上，滿足各個城市的基本要素應放在首位。從古代看，“城”，原指是住人的地方，為了安全，人們建造了城墻；住的問題解決了還要有生活，需要有農貿市場進行交易，這就形成了“市”。這是“城市”的由來。現在“城市”的概念擴大了，所以，我們在城市定位時，不能將“城”和“市”割裂開，而應該考慮城市的基本需求，在此基礎上再講差異化。
城市定位不能僅憑行政意志
邵念強 目前，有些城市，尤其是地級市和縣級市，經濟發展之后，城市擴張動力強勁。在城市擴張過程中，一些城市的一把手主導性非常強，建筑規劃和單體設計都要按其意愿來做，并且制定城市規劃時只考慮形體規劃，沒有做深度的城市經濟發展方向研究。這十分不利于城市將來的發展，同時還會造成大量的財物浪費。所以，城市定位一定要堅持實事求是，充分考慮城市的經濟支柱是什么，發展優勢又是什么，這樣才能做到科學合理的規劃，才能對城市準確定位，才能推動城市持續快速健康發展。
不能千城一面，應突出自身特色
陳俊 現在城市定位普遍存在千城一面的現象。其實每個城市都有它的特點，如何揚長避短才是我們城市定位該走的方向。城市定位準確會促進區域經濟發展，同時，區域定位明確也會促進城市發展。
城市定位時，不能簡單用政府行為限制它，或者簡單改掉一些有生命力、有文化積淀的東西。如重慶的瓷器口，早在一百多年前這個地方就是商家云集之地，碼頭非常繁華，整條街古色古香，很有北京過去前門大柵欄的感覺。幾年前，當地政府準備拆掉這條街，結果遭到很多專家和市民反對。最后，重慶市政府經過研究決定保留瓷器口的原有風貌。最近我去瓷器口，發現這條街確實一片繁華，家家戶戶生意很興隆。這告訴我們，做城市定位時，必須走自己的特色之路，才能吸引廣大商戶前往投資。
城市定位要依據國家政策
賈濤 城市的定位會隨國家時事政治的變化而變化，這一點在福州體現得非常明顯。福州作為一個前線戰略城市，今后發展會非常強勁。剛剛結束的臺灣選舉，基本奠定了兩岸穩定發展的大局，這很可能讓福州房地產成交量和價格上漲，而且將來福州會比其他城市發展得更好。
當然，城市定位也會隨著國家政策的變化而變化，如重慶。雖然全國十大房地產商在重慶做得很大，但彼此之間的競爭非常激勵，效益也不是很好。為什么會出現這種狀況？第一重慶市政府當年土地是放開供應，隨時進行幾十萬平米的土地拍賣；再一個，重慶不像上海、北京等城市有強大的市場需求，而且重慶周邊地區相對比較貧困。所以，一直以來重慶房價不是很理想，直到去年國家將重慶作為城鄉統籌試點，重慶的基本地價漲了一倍，開發商的日子才好過了些。 因而，對于地產開發公司來說，要追求經濟效益和利潤，就必須根據國家形勢和政策變化來預先思量。這也說明，城市定位是會變化的。所以研究城市定位、區域經濟必須要用發展的眼光看問題。只有這樣，才能對城市、企業將來的發展起到積極的推動作用。
要在不斷發展中完善城市定位
楊建平 現在，無論是社會生產力，還是人的覺悟，都有了很大程度的提高，城市定位也變得越來越重要了。比如說生物替代能源，如果以后研發成功了，城市會發生什么變化？人們開始追求從物質享受轉變為生態享受和環境享受的時候，這樣一個城市狀態需要多少年的時間？十年、二十年？所以，在進行城市定位時，要為后人著想，為未來的可持續發展留出余地，想不好、想不清楚的問題就留給后人去想，總之，不要破壞環境。
城市定位要根據實際制定
李維明 城市定位肯定不是一成不變的，這在澳門特區身上體現得十分明顯。近幾年隨著澳門博彩業的發展，大量移民涌入澳門，從而把澳門房價大幅度地拉動，目前平均價格已達到了每平米15000港幣。澳門特區政府在看到大量移民涌入后給城市發展帶來的壓力，及時提高了移民的準入門檻。過去只需投資一百萬不動產，存入50萬港幣，四年后就可以取得澳門永久居民權。如今，澳門把準入門檻提高到500萬港幣，以限制外來人口的大量涌入。從這個方面來講，澳門政府的這一舉措，極大地減緩了城市壓力，保障了澳門居民的社會福利，維護了澳門的社會穩定。所以，從城市定位角度來說，澳門特區的例證很有說服力。
企業機遇與項目開發
論壇現場氣氛熱烈，無論是專家學者，還是企業家，都有一個共識：那就是企業發展與項目開發應有區域的高度視野，要研究區域，并從所在城市的定位去考慮和運作。企業如何參與區域的經濟開發與建設？企業有怎樣的實踐？企業如何找到自身發展的特色，確定最優的功能定位，實現城市內外的資源最佳配置？關于這些問題，大家紛紛支招。
政府對區域的指導性對項目開發至關重要
王嘉敏 就目前而言，支撐我國經濟發展的兩個主要發展區域，一個是長江三角洲區域，另一個是珠江三角洲區域。這兩個區域發展方向是什么？國家未來應該怎樣指導這些地方實現更好更快地發展？在區域的背景下討論這些問題變得非常重要。如果政府指導性、協調性不夠，城市間“窩里斗”就難以避免，同時開發商開發項目也會很困難。天津濱海新區的規劃很完整，港口背靠首都，在北方承載非常大的輸出輸入功能，它的定位比較清晰。為此，我們在對自己的項目定位時，就應首先考慮與濱海新區的功能補充關系。我們不愿意看到重復使用或使用不到位之類土地問題的產生。一旦出現這樣的情況，土地優勢也就無從凸顯了。
城市性質決定房產開發方向
董黎明 城市的性質反映了一個城市跟另外城市的本質差別。定性不一樣，城市的主要職能、主要功能就不同，它直接影響房地產開發的方向和結構。如果我們了解到不同城市的性質，可能對房地產開發有幫助。比如在風景旅游城市，主要開發方向應該是旅游、休閑、高檔的別墅類項目。在一個工業城市進行開發，開發項目的戶型標準應考慮人們的收入水平，項目的區位還要方便職工上下班和生活的便利。再比如在港口城市，最精華的資源就是岸線的資源，開發項目時不能只考慮自己，還要考慮與周邊的和諧。
顧云昌 作為開發商，要詳細研究城市的發展，知道城市定位后再找到與之相適應的項目定位。這樣一來，開發的項目就容易做活。因為什么樣的城市定位，就會產生什么樣的發展速度，從而形成什么樣的居住形態以滿足一定的城市功能。 邵念強 房地產開發與城市定位不一致的情況很多，應加強國家對中小城市總體規劃前的城市定位與區域發展研究工作，當然這是政府的責任，很多城市也這么做了。但因為中國的經濟發展很快，特別是中小城市，急需專業的機構和團隊為他們的城市定位與區域發展提供咨詢服務，而且這種研究與城市規劃研究院的城市規劃師所做的工作有很大區別，側重點也不一樣。對一個城市新區而言，應該先研究城市定位、產業發展，然后再看房地產開發怎么做。所以，大的開發商和大的開發項目尤其要關注區域的定位，城市發展戰略，然后再去做小區規劃、建筑設計。
區域發展方向不明朗，開發投資要慎重
邵念強 越是大規模的開發項目，在研究市場定位和產品定位時越要研究所在城市的定位和城市區域經濟的發展潛力。一方面，擬開發的項目要和區域發展方向與城市定位相協調;另一方面，如果發現城市定位模糊、區域發展方向不明朗，開發投資一定要慎重。 由于城市（包括區域經濟發展）定位不正確，導致區域價值下降、開發項目缺乏后續增值潛力、甚至導致開發項目失敗的案例有很多。比如在山東的一個沿海城市，本來是一個具有增值潛力的旅游度假區域，但由于區域定位模糊，城市規劃按照工業區的模式做的，交通組織、城市配套、建筑類型和檔次、規劃條件、環境保護措施等都沒有按照旅游度假區來做。我們受開發商委托在那里做一個很大的海邊開發項目前期研究時，就發現了這個問題，項目開發定位與區域發展定位產生了矛盾，而且很難調和（最后我們說服政府調整了整個區域的規劃）。
項目開發應與經濟狀況相適應
陳俊 無論是操盤一個項目，還是制定發展規劃，都應找出項目的特殊性、優勢所在，及市場空白點，這樣才能準確把握市場需求，真正把項目開發“活”。我曾經去南方某個城市考察，該城有一個二十幾萬平米的商業地產項目空在那里，三年了都沒有做起來。原因就在于該項目的開發定位脫離了所在城市的實際經濟狀況。該項目離廣州、深圳只有一個小時車程。這兩個地方的區域經濟成熟度明顯高于項目所在地。作為投資商肯定愿意到深圳或者廣州投資，因為這兩個城市相對來說環境比較成熟，投資政策比較完善。此外，該城的小工業比較發達，企業主、打工仔比較多，而中間層比較缺少，再加上該項目的所在區域又是該城市的中等地區。 鑒于此，我建議該項目根據這個城市的實際情況，將項目定位于中產階級而不要定位于世界500強企業，這樣，項目才更具有吸引力。
