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2024年11月24日
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70年大產(chǎn)權(quán)變40、50年，甚至一張“廢紙”……巨變背后所折射出的，是引人深思的燕郊土地使用亂象。
大年初八，北京東面的燕郊正漸漸從春節(jié)的慵懶氛圍中蘇醒，行色匆匆的“跨省族”又開始了在北京——燕郊之間往返穿梭的生活。但對于居住在福成5期的肖先生（化名）來說，煩惱從2016年的年底開始，跨越了公元紀(jì)年、然后一直延續(xù)到了農(nóng)歷新年之后。
肖先生所遇到的問題說起來非常簡單。2007年他購買了福成5期的房子，2009年拿到房本，房本上清楚寫著70年產(chǎn)權(quán)住宅用地。然而在今年年初，卻突然發(fā)現(xiàn)，房屋失去了買賣的資格。
“去年年底就有鄰居說辦過戶的時(shí)候發(fā)現(xiàn)房子不能買賣，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理不下來，有人的房本還被扣留了下來，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)權(quán)局查到他們的房子是非住宅用地，我自己的是工業(yè)用地。”肖先生說，原本他們小區(qū)的房產(chǎn)證都沒有問題，直到不動(dòng)產(chǎn)證出臺，才發(fā)現(xiàn)自己的大產(chǎn)權(quán)房變成了小產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證完全無法辦理。
70年大產(chǎn)權(quán)變40、50年，甚至一張“廢紙”
肖先生所在的福成5期一個(gè)小區(qū)估計(jì)就有5個(gè)樓棟3000余戶遇上了類似問題。據(jù)熟悉燕郊的業(yè)內(nèi)人士及多個(gè)小區(qū)的業(yè)主透漏，在整個(gè)燕郊范圍內(nèi)，首爾甜城、燕郊美林灣A區(qū)、電子城小區(qū)、冶金小區(qū)、燕靈西區(qū)、天子莊園三期、福澤園、中建二局、地礦家屬院小區(qū)、高爾夫公寓、東方御景、燕潮家園、燕馨小區(qū)、首鋼小區(qū)（多達(dá)30棟）、紫竹園等多個(gè)小區(qū)的住宅樓都有著類似情況。其中有些是原有各單位的家屬樓，而有些則是近些年來出售的商品住宅。
發(fā)現(xiàn)問題始于三河市12月1日開始的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。
記者搜索到一份《三河市國土資源局關(guān)于實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)事項(xiàng)的公告》，其顯示，根據(jù)《三河市機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)辦公室關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的通知》，明確將全市土地登記、房屋登記、林地登記等不動(dòng)產(chǎn)登記的職責(zé)整合到三河市國土資源局；成立三河市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，負(fù)責(zé)承擔(dān)三河市不動(dòng)產(chǎn)登記具體業(yè)務(wù)。該文件落款為三河市國土資源局，于2016年11月10日發(fā)布，12月1日起執(zhí)行。
該公告表明，按照“不變不換”的原則，以前依法取得的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書繼續(xù)有效，權(quán)利不變動(dòng)，證書不更換。在權(quán)利人依法辦理變更登記、轉(zhuǎn)移登記等不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，更換新的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。
也就是說，去年12月1日之前，土地登記、房屋登記、林地登記分在國土、房屋、林地三個(gè)部門，12月1日后，三合一，全部歸三河市不動(dòng)產(chǎn)登記中心。業(yè)主買賣交易變更權(quán)利人，就需要更換新的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，此時(shí)三河市不動(dòng)產(chǎn)登記中心就會(huì)查看土地使用權(quán)剩余年限，肖先生和他的鄰居們至此得知自己小區(qū)的土地性質(zhì)并非住宅。有的是工業(yè)用地、有的是違章用地、有的是綠化用地。
都是“落宗”惹的禍
在肖先生對新京報(bào)記者的講述里，肖先生曾反復(fù)提到一個(gè)詞——“落宗”。到底什么是落宗？記者查詢得知，宗地是土地登記的基本單元，也是地籍調(diào)查的基本單元。房產(chǎn)落宗是建立起房屋和所在宗地的關(guān)聯(lián)關(guān)系，并生成唯一的不動(dòng)產(chǎn)單元代碼，即“落宗”。
辦理不動(dòng)產(chǎn)證首先就要對房屋進(jìn)行落宗。如果房屋不能落宗，那么不能貸款買房，去銀行抵押，銀行判定沒落宗的房子沒有價(jià)值，不能貸款。而只有完成權(quán)籍調(diào)查的小區(qū)才可以申請登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，尚未完成的小區(qū),需要等待不動(dòng)產(chǎn)登記中心測繪登記完成后,方可進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。
由此，燕郊這些小區(qū)業(yè)主以前買到的70年產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在變成了40年、50年產(chǎn)權(quán)，甚至原有的房本變成一張廢紙。業(yè)主爆料稱，如果現(xiàn)在給“落宗”，只有一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)證號碼，不給不動(dòng)產(chǎn)證，相當(dāng)于變成了小產(chǎn)權(quán)的房子。不能買賣交易，不能享受銀行批貸，子女不能繼承。
肖先生反復(fù)向記者表示，他們手中的房產(chǎn)證是當(dāng)年政府頒發(fā)的，產(chǎn)權(quán)是70年，完全沒有問題，怎么到了今天反而出現(xiàn)了問題？他們一致認(rèn)為要找政府才能夠解決問題。
政府回應(yīng)
在河北省網(wǎng)絡(luò)問政綜合服務(wù)平臺上，也有多條投訴反映這一問題，并且廊坊市國土資源局也均對這些問題進(jìn)行了諸如“您所提出的問題正在解決中”這樣的回復(fù)。只不過截止目前為止，當(dāng)?shù)卣矫鎸τ谶@一問題的權(quán)責(zé)、如何處理、解決方案以及時(shí)間表等問題尚未對業(yè)主做出明確的答復(fù)。
三河市國土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心1月23日的回復(fù)是：
已經(jīng)了解相關(guān)情況，對部分小區(qū)由于相關(guān)法律法規(guī)，政策原因限制，暫時(shí)停止辦理相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，市政府已經(jīng)成立工作組對相關(guān)問題逐個(gè)進(jìn)行調(diào)查，市政府將根據(jù)調(diào)查結(jié)果爭取上級有關(guān)政策支持，參照其他市縣的成功做法制定解決辦法，待相關(guān)辦法出臺后，再行辦理不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)登記手續(xù)。
燕郊土地亂象
同肖先生一樣的故事正在燕郊各個(gè)新老小區(qū)中不斷重復(fù)上演。連政府方面也在陽光理政平臺上回復(fù)表示這是一個(gè)普遍現(xiàn)象，政府正在著手處理。不按規(guī)劃開發(fā)、私自變更宗地屬性的住房，在過去能夠拿到合法合規(guī)的房產(chǎn)證，并且還成為了燕郊區(qū)域的普遍現(xiàn)象，這一事件背后所折射出的燕郊土地使用亂象，不得不令人深思。
事實(shí)上，燕郊這些年來樓市快速發(fā)展，但是政府的不作為也使得樓市亂象頻出。一位業(yè)內(nèi)人士透露，其最常見的手段便是以“文旅、休閑”、或者“工業(yè)園區(qū)”等名義拿地，再超標(biāo)多建住宅，縮水配套。
比如，2011年開工的航天現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展區(qū)（如今的天洋城4代）。按照當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，這一項(xiàng)目在當(dāng)時(shí)規(guī)劃占地面積3000畝，定位世界領(lǐng)先水平的以航天科普、休閑娛樂、文化交流、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、旅游商務(wù)為一體的中國首個(gè)航天現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范區(qū)。
該示范區(qū)包含航天國際交流中心、航天科技會(huì)展中心、航天科技(北方)中心、航天員療養(yǎng)中心、航天博覽園、太空體驗(yàn)基地、航天后勤服務(wù)基地、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地等多個(gè)功能性產(chǎn)業(yè)園區(qū)。如今這里除了一個(gè)空殼航天博物館之外，已基本變成了“天洋城4代項(xiàng)目”，業(yè)內(nèi)人士表示，功能定位也從航天產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)榭射N售的商業(yè)+住宅。
除此之外，進(jìn)駐燕郊的港中旅，以文旅、休閑名義在燕郊田辛莊開發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，如今也是只見地產(chǎn)未見旅游。業(yè)內(nèi)人士表示，該公司是應(yīng)河北省政府邀請進(jìn)駐。另外，中國旅游集團(tuán)公司暨香港中旅(集團(tuán))有限公司的官方網(wǎng)站上，2010年10月發(fā)布了《港中旅集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)拜會(huì)河北省省長雙方簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議》一文，其中這樣寫道：港中旅集團(tuán)與三河市政府還現(xiàn)場簽署了燕郊溫泉度假項(xiàng)目協(xié)議書。該項(xiàng)目總投資50億元人民幣，集團(tuán)將全力打造“海泉灣”為品牌的具有國際水平的旅游體閑度假示范區(qū)。
這些土地使用上的混亂與隨意，一方面離不開開發(fā)商的公關(guān)，另一方面也同政府的不作為有著直接的關(guān)系。
可以說，在燕郊房地產(chǎn)高速發(fā)展的背景之下，當(dāng)?shù)卣牟蛔鳛樯踔潦悄S，進(jìn)一步助長了燕郊土地開發(fā)方面的亂象。所以當(dāng)新的不動(dòng)產(chǎn)登記制度出臺、政策收緊，才會(huì)出現(xiàn)政府當(dāng)年頒發(fā)的房產(chǎn)證由合規(guī)合法變成了有歷史遺留問題的尷尬情形。目前政府雖然已經(jīng)公告稱正在著手調(diào)查解決，但是究竟采用何種方法解決，能否從源頭上杜絕這一問題的再度出現(xiàn)，我們不得而知。
律師說法>>>>
新京報(bào)記者也咨詢了幾名律師朋友，律師認(rèn)為：目前不動(dòng)產(chǎn)登記屬于房管局的管理范疇，但目前肖先生所遇到的問題比較復(fù)雜，因?yàn)閱栴}的根源在于其房屋土地原本是作為工業(yè)用地或者綠化用地用途，如果要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，就需要做土地使用權(quán)變更，涉及到國土和規(guī)委，牽扯部門較多，因此問題也非常復(fù)雜，并非向單一政府部門反映就能夠得到妥善解決。
