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2024年11月24日
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樓市第3輪收緊風(fēng)暴“重襲”上海，秦紅（化名）好心塞。“本來(lái)我們家要換房子的，現(xiàn)在也買不了。我們都計(jì)劃好離婚買房了，結(jié)果出這個(gè)政策，又麻煩了。”11月29日，上海的秦紅告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，小夫妻倆從昨晚就開(kāi)始很發(fā)愁了。
擱淺的換房計(jì)劃
秦紅所說(shuō)的政策，是上海市住建委11月28日晚間公布的，政策規(guī)定，自11月29日起，居民家庭購(gòu)買首套住房申請(qǐng)商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的，或在本市無(wú)住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)貸款，購(gòu)買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
秦紅和先生都是上海戶口，各有一套小戶型房子，倆人今年結(jié)婚，然而兩個(gè)房子距離太遠(yuǎn)，又都較小，為將來(lái)孩子出生、方便雙方的老人到上海照顧孩子，想把先生名下的一套40平米住房，換成附近的70多平米住房。
然而，按照政策，以戶為單位計(jì)算，秦紅和先生名下已有兩套房，在上海不能再貸款買房。
為換房，兩人計(jì)劃的流程是：雙方離婚成為單身，先生把名下40多平米的小房賣了，名下無(wú)房，然后再買房就成為首套房，買個(gè)70-80平米左右大點(diǎn)的房子，首付30%，賣房的錢足夠支付。
于是，9月份，夫妻倆把賣房的信息掛到了中介。“9月中秋前后挺多人來(lái)看房，不過(guò)，到了10月以后就很少人來(lái)看房了。”秦紅介紹。
彼時(shí)，正是國(guó)慶假期樓市進(jìn)入調(diào)控期，有22個(gè)城市相繼出臺(tái)了限購(gòu)措施。買房人開(kāi)始進(jìn)入觀望期。
十一假期以后，房子沒(méi)賣出，反倒是買房的中介不斷來(lái)電話讓秦紅去看房。“中介成交量少了，很著急。”秦紅說(shuō)。
“最近我們看中的房子，其中兩套房，70多平米，房東急著出手，一套降了5萬(wàn)，一套降了6萬(wàn)。”秦紅說(shuō)。
秦紅介紹，去年其單身時(shí)花180萬(wàn)買了一套70平米的房，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)為2.5萬(wàn)元/平米，經(jīng)過(guò)今年春節(jié)后一輪暴漲后，目前房?jī)r(jià)已飆升至5萬(wàn)多元/平米。“為買房，我們把上海幾個(gè)區(qū)都看了。國(guó)慶以后，上海的房?jī)r(jià)基本沒(méi)變，但是買的人少了，是有價(jià)無(wú)市。現(xiàn)在上海一般的房?jī)r(jià)是5萬(wàn)-5.5萬(wàn)，好點(diǎn)的地段要七八萬(wàn)，甚至上10萬(wàn)。”秦紅說(shuō)。
秦紅介紹，按上海市規(guī)定，300萬(wàn)以上的房子屬于非普通自住房，首付比例為70%，與之相對(duì)，300萬(wàn)以下普通自住房的首付比例為50%，“300萬(wàn)在上海只能買60平米的房。”
不過(guò)，實(shí)操中，中介會(huì)代為處理一些灰色交易。“中介可以讓380萬(wàn)的房子評(píng)估時(shí)壓下來(lái)做到290萬(wàn)，能減少90萬(wàn)左右，就由非普通自住房變成普通自住房。
“在實(shí)際交易中，這部分差價(jià)，如前面說(shuō)的90萬(wàn)，買方要付現(xiàn)金。另外，由于總的房款少了，貸款也會(huì)相應(yīng)減少，買房的負(fù)擔(dān)也加重了。”秦紅表示，“不過(guò)，可以把稅降下來(lái)。
然而，上海在國(guó)慶期間時(shí)，出臺(tái)了限購(gòu)政策，而如今出臺(tái)的是對(duì)買房人最致命的限貸新政。
“前天我們剛跟談好的買家約好要下訂金，對(duì)方糾結(jié)在中介費(fèi)上，還沒(méi)簽約。結(jié)果政策出來(lái)，二套房的首付從30%，提高到50%，現(xiàn)金部分增加了40萬(wàn)，沒(méi)法賣了。”秦紅沮喪地說(shuō)。
“現(xiàn)在我們的房子也沒(méi)法買，在上海想改善置換房子，根本沒(méi)可能了。”秦紅說(shuō)，“現(xiàn)在離婚后，還要半年后才能買房。就算離婚，我們倆都是貸款買房，按規(guī)定有住房貸款記錄申請(qǐng)貸款，購(gòu)買300萬(wàn)以上的非普通自住房，首付款比例70%，賣了小房子，也付不起大房的首付。”秦紅說(shuō)。
無(wú)奈的改善型需求
北京“930政策”出臺(tái)后，整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)狀，瘋狂之后的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)正趨于平靜。然而，這種平靜的背后，是許多剛需和改善型需求買房者的無(wú)奈。
胡婧（化名）便是這眾多買房者中的一員。盡管手中已有一套小面積的房子，但因?yàn)橄胍⒆樱盒枰脫Q一套更大的房屋。值得欣慰的是，在經(jīng)歷9月份的房?jī)r(jià)飛漲后，10月份的二手房市場(chǎng)房源和房?jī)r(jià)都還算穩(wěn)定，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，胡婧也順利地在自己心儀已久的小區(qū)內(nèi)找到了一套符合自己期望的改善型二手房。本以為政策的出臺(tái)給了她找到靠譜房源的機(jī)會(huì)，但當(dāng)中介給她計(jì)算過(guò)價(jià)格后，胡婧才發(fā)現(xiàn)，這次政策的出臺(tái)一下子讓自己的買房首付多出100萬(wàn)，而正是這100萬(wàn)，將她徹底地阻隔在了換房的門外。
9月30日晚間，北京市建設(shè)局、規(guī)劃局、工商局等六部門發(fā)布了8條樓市監(jiān)管措施。按照規(guī)定，對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。另外，新政后無(wú)論有無(wú)貸款記錄，只要名下有房，均被認(rèn)定為二套。
令胡婧郁悶的是，由于她先生名下有房，新政后，胡婧如果不想“假離婚”，無(wú)論如何也難逃二套房的命運(yùn)。
由于這套房總價(jià)高達(dá)近千萬(wàn)，如何降低首付款？這是胡婧一家人目前最為頭疼的事情。他們目前的選擇是要么借錢，要么通過(guò)“假離婚”即房貸資格變成首套。
“父母思想很傳統(tǒng)，他們堅(jiān)決不同意我們假離婚。”胡婧無(wú)奈地告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。然而，隨著北京部分商業(yè)銀行即將執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)胡婧即便說(shuō)服父母同意“假離婚”也無(wú)濟(jì)于事。
