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2024年11月24日
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解決永久期限的問題，業主就可以做長遠規劃、抵押等等，相當于政府一分錢沒花，就給了人們一大筆財富，這就是產權制度的魔力。
近日，《中共中央國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》正式全文對外公布。《意見》中說：研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。
人們一直議論、擔心的房子70年產權到期問題，這句話給了部分答案。很顯然，既然《意見》的意圖指向產權保護的“良好和穩定預期”，則基本可確定，土地使用權到期應是自動續期。問題在于，要不要補交土地使用費？如果交，又需要交多少？我個人的意見是，最好做到免費自動續期。
房子產權續期問題說復雜其實也不復雜，無非是錢的問題。人們自然而然會提出疑問：現在土地賣這么貴，70年土地使用權到期，政府難道不想收回來重新賣一次嗎？即便不收回來重新賣，難道政府不想再收一次錢嗎？畢竟，利益太巨大了。此時，政府是否應該明確告訴大家：所有土地使用權到期是否該免費自動永久續期。即使要收費，也不宜收太多。這無疑會使人們形成最良好、最穩定的預期。政府放棄這么巨大的利益，保護產權的決心彰顯無遺，沒人會再存疑。
網絡上常有一種言論，認為土地使用權免費續期“不公平”：已經買房的人，交的是50年、70年使用權的錢，卻獲得永久使用權，這對沒買房的人豈不是不公平？這種公平觀有點偏頗。改革的公平，從來不是公平地限制所有人。讓一部分人先突破限制、獲得穩定的產權，這是權利的回歸，而不是新設了某項特權。特權才不公平，一部分人權利的回歸，并不是不公平。
當然，一旦土地使用權免費永久續期的預期確立，如果土地供給不增加，地價確實會上漲。因為，永久使用權的價格和70年使用權的價格的確會不一樣。解決這個問題的辦法，是增加土地供給，降低地價，以降低后來者的“不公平”感。
土地使用權免費永久續期，既符合公平原則，也符合效率原則。解決了期限問題，接下來解決流通問題、抵押問題等等，就方便了。
原來一套房，假定還有10年到期，由于存在不確定性，業主不敢做長遠規劃，也無法用于抵押。解決永久期限的問題，業主就可以做長遠規劃、抵押等等，相當于政府一分錢沒花，就給了人們一大筆財富，這就是產權制度的魔力。德索托在《資本的秘密》中說了，僅僅是明確產權保護，就等于憑空增加了財富。全社會憑空增加巨額財富，經濟重回高速增長軌道不難。
政府看起來放棄了再收一筆土地使用權費的巨大利益，財政上有點“吃虧”，但是，經濟高速發展，稅源增加，政府在財政上只會更合算。如果再加上由此帶來的社會穩定、良治的效果，政府賺大了。
土地使用權續期問題只是土地產權問題之一，與此類似的還有小產權房是否合法化問題，房地產稅以及與房子相關的遺產稅等，也值得探討。
本次中央的《意見》，穩定預期是關鍵詞，這確實抓住了改革的精髓。而小產權房、房地產稅以及遺產稅等則均是一些巨大的、預期不穩定的資產，不應再任其處于不穩定的預期中。穩定預期就是天降財富，必然會引起經濟的連鎖良性反應。事實上，只要能做到“穩定預期”，民眾、政府都受益。政府越有魄力放棄各種“補繳”款，社會就越公平、越有效率。
