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2024年11月22日
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國慶節(jié)期間全國多個城市密集出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，有些政策被冠以“史上最嚴”的稱號，促使房地產(chǎn)“金九銀十”的預(yù)期出現(xiàn)了分化，有些先前對房地產(chǎn)看多的專家開始預(yù)測房價可能轉(zhuǎn)向，有些專家認為房地產(chǎn)調(diào)控難改上漲態(tài)勢，有些人認為房地產(chǎn)調(diào)控將利好非調(diào)控地區(qū)，推動這些地區(qū)房價進入增長周期，特別是有助于房地產(chǎn)庫存壓力大的地區(qū)去庫存。
雖然上述關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢的觀點都有其特定的邏輯，但觀察2008年以來以限購、限貸為核心的房地產(chǎn)行政調(diào)控政策演變，可以發(fā)現(xiàn)相關(guān)政策并沒有實現(xiàn)調(diào)控目標，而且近年來諸多城市逐步放棄了相關(guān)行政手段，表明限購、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策并非促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有效舉措，政府應(yīng)該借鑒世界經(jīng)驗逐步引入房地產(chǎn)稅。
然而，當前房地產(chǎn)價格飆升再次促使地方政府重走限購、限貸等調(diào)控老路，而且在短短時間內(nèi)諸多地區(qū)競爭性為調(diào)控加碼，這種粗暴的調(diào)控方式不僅無助于房地產(chǎn)健康發(fā)展，可能還誘發(fā)更大的風險。
房地產(chǎn)粗暴調(diào)控可能刺破房地產(chǎn)泡沫而引發(fā)系統(tǒng)性風險
有評論認為限購、限貸等房地產(chǎn)行政調(diào)控政策無助于遏制房價上漲問題，這在理論上是難有支撐的。如果政府采取極端的管控行為，限制購房者的需求，特別是在當前一線及二線熱點城市高房價的背景下，剛需較難具備購房的實力，采取諸如禁止已擁有住房的家庭購買住房的政策，同時堵住婚姻協(xié)議等漏洞，那么房地產(chǎn)市場供需必然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，房價調(diào)整也就必然。
然而，房價下跌是政府的目標嗎？房地產(chǎn)屬于投資品，老百姓有買漲不買跌的心理，如果房地產(chǎn)價格下跌，那么房地產(chǎn)市場投資預(yù)期回報可能隨之下調(diào)，進入房地產(chǎn)的資金必然面臨收縮的問題，由此將促使房地產(chǎn)價格出現(xiàn)單邊下跌格局，房地產(chǎn)市場調(diào)整所引發(fā)的商業(yè)銀行風險、土地財政風險將逐步暴露，房地產(chǎn)調(diào)整不僅帶來經(jīng)濟的下行壓力，而且增大金融等系統(tǒng)性風險。因而，政府對房價的調(diào)控目標更多的局限于遏制快速上漲勢頭而不是促使其下跌。
要促使房地產(chǎn)市場不出現(xiàn)暴漲暴跌的局面，宏觀政策的連續(xù)性尤其關(guān)鍵。但當前地方政府密集競爭性對房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，如此粗暴的方式顯然大幅逆轉(zhuǎn)了今年以來支持房地產(chǎn)發(fā)展的政策，可能促使市場出現(xiàn)較大擾動，如果市場預(yù)期因為如此粗暴的調(diào)控而逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)需求大幅下挫，那么房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)快速回調(diào)甚至暴跌，使得房地產(chǎn)市場風險逐步釋放的時間窗口喪失，由此可能刺破當前高位運行的房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)調(diào)控所滋生的系統(tǒng)性風險不容低估。
房地產(chǎn)粗暴調(diào)控強化戶籍制度而滋生勞動力市場缺乏靈活性的風險
房地產(chǎn)調(diào)控大多以戶籍作為重要的約束條件，強化了戶籍的價值，擁有特定城市的戶籍就意味著擁有更多的特權(quán)。此舉的結(jié)果是導(dǎo)致了社會對于戶籍的更加重視，這與近年來城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略提出的淡化戶籍制度的改革方向是沖突的，當前房地產(chǎn)調(diào)控可能滋生戶籍制度改革的更大阻力。
戶籍制度的強化雖然有其一定的道理，但顯然無助于勞動力的流動，由此也就引發(fā)了勞動力缺乏靈活性的僵化問題。歐洲近年來經(jīng)濟發(fā)展疲軟有著深層次的根源，但經(jīng)濟高度一體化而勞動力缺乏靈活性被認為是重要的原因，由此滋生的是歐洲內(nèi)部經(jīng)濟的失衡。我國如果由于房地產(chǎn)而強化了戶籍制度問題，那么未來我國經(jīng)濟社會的發(fā)展將面臨著新的挑戰(zhàn)。
房地產(chǎn)粗暴調(diào)控滋生房地產(chǎn)稅制度設(shè)計無限期推遲的風險
雖然房地產(chǎn)稅的開征有著諸多的爭議，但歐美等發(fā)達大國房地產(chǎn)市場大多開征房地產(chǎn)稅的經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)稅有其開征的必要性。我國財政部長樓繼偉今年也表示要義無反顧地推出房地產(chǎn)稅，預(yù)示我國開征房地產(chǎn)稅只是時間問題，房地產(chǎn)稅的制度設(shè)計提到了議事日程。
然而，問題是什么時候應(yīng)該開征房地產(chǎn)稅？從理論上看，房地產(chǎn)稅可能對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生沖擊，在房地產(chǎn)市場低迷時期，通常應(yīng)推遲開征房地產(chǎn)稅，從而避免由此帶來的更大不確定性。
因而，房地產(chǎn)市場景氣時期開征房地產(chǎn)稅是比較理性的選擇，今年以來房地產(chǎn)市場的火爆客觀上為房地產(chǎn)稅的開征營造了重要的時機，但當前重啟限購、限貸等調(diào)控手段，房地產(chǎn)市場的發(fā)展存在較大不確定性，由此推出房地產(chǎn)稅可能面臨新的挑戰(zhàn)，從而可能導(dǎo)致房地產(chǎn)稅喪失推出的時間窗口，房地產(chǎn)稅制度設(shè)計面臨無限期推遲的風險。
(陳建奇:中共中央黨校國際戰(zhàn)略研究所世界經(jīng)濟室副主任、副教授。)
