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2024年11月22日
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住房成為5月4日的國務院常務會議關注的大問題之一。
會議指出，實行購租并舉，發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮化進程。
在會議確定的發展住房租賃市場的4項舉措中，有一項格外引人關注。“推進公租房貨幣化，政府對保障對象通過市場租房給予補貼。在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、教師等專業技術人員，凡符合條件的應納入公租房保障范圍。”這一舉措涉及廣大青年群體的利益，也被認為是公租房政策思路發生改變。
“這其實是一改往日方法，把補貼落在‘人頭’上而不是‘磚頭’上。”中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜認為，政府建了很多公租房，但很多公租房因為地段、配套設施不好，很多申請者看不上。“雖然價格便宜一些，但購房者的交通成本又上去了，孩子沒法上學，老人沒法看病，這些生活成本同樣很高。”在汪利娜看來，政府建公租房效益未必最好，“現在政府可以直接把貨幣補貼到人頭，租房者根據自己的條件去找合適的租賃性住房。”
但一些行業人士也提醒，補貼一定要有憑證，政府要警惕一些人偽造虛假的租賃交易去騙補貼。“政府需要通過管理租房機構防控風險，讓受補貼的對象通過合規的租房機構租房子，所出具的合同可信度更高，政府也便于管理，防止騙補。”優客逸家創始人兼CEO劉翔建議。
會議為鼓勵發展住房租賃市場，還提出了“支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務”“鼓勵個人依法出租自有住房”“允許將商業用房等按規定改建為租賃住房”“推進公租房貨幣化”等政策。
汪利娜多年來一直呼吁政府少建公租房，盡量把存量房推向市場，加大租房房源。在她看來，新政出臺是當前房地產去庫存和新型城鎮化下剛需主體變化兩大背景共同作用的結果。
汪利娜認為，現在房地產去庫存已是整個產業發展的“重頭戲”。國務院發展研究中心副主任王一鳴此前曾指出，按照大口徑計算的話，我國房地產庫存需要6年5個月才能消化掉。
汪利娜認為，我國現在城鎮住宅市場的剛需主體已經發生了變化，很多城鎮居民已經解決了自己的住房問題，現階段真正需要住房的剛需主體是剛畢業、剛就業和剛進城的新市民，而即便放開限購政策，這些人也不一定馬上買得起房。
亞豪機構市場總監郭毅也有同感，北上廣深一線城市土地資源緊張，房價漲速快，這讓剛剛進入這些城市的人很難找到買得起又適合自己的住房。
“從對土地合理利用的角度考慮，大力開展住房租賃市場，將形成階梯型消費。”郭毅表示，應該讓剛畢業、剛就業、剛進城的人群先租后換再逐步改善，而不是讓一個剛畢業的學生用父母的積蓄來買一套房子。
與此前出臺的一些房地產去庫存政策相比，培育租房市場能讓租房市場的供求關系變得更加靈活。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉發現，從去年開始，政府就越來越重視住房租賃市場，“購租并舉”也被確立為化解房地產庫存的重要舉措。此次進一步提出框架性的政策，就是為了增加租賃房源、發展住房租賃企業和規范市場管理、保障交易各方的權益，從供給側方向出發進行改革，發展住房租賃市場，幫助房地產去庫存。
“新政擊中了以前住房租賃市場的諸多痛點。”胡景暉表示，分散式的房源散布于各大社區的小業主手中，租金成本較高，租賃關系也難保持穩定，能夠拿到整棟的公寓項目更是可遇而不可求，“要么價格太高，要么無法達成長期穩定的租賃關系。”
今年的全國兩會上，住房和城鄉建設部部長副部長倪虹曾表示，相比住房制度中的買賣市場和住房保障，我國的租賃市場發展還很落后，原因主要在于4個方面，一是缺少專營住房租賃企業，沒有形成規模；二是租賃市場房源少，主要是二手房和舊房，一手房租賃市場較少；三是中介機構服務上還存在不規范、無序競爭問題；四是在機制體制和有關法律方面還需完善。
“如今，政府開始鼓勵個人依法出租自有住房，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，可以大大增加市場的房源供應，從而盤活部分存量房，使其成為有效的租賃房源供給，對我們住房租賃業務規模化發展意義重大。”胡景暉表示。
劉翔也認為，原來不適合或者不能作商業用地的房源會被供給出來，可以促進租賃市場的發展。“我們這幾年也一直都沒有盈利，租賃行業必須上規模。”
汪利娜認為，基于目前城市房源情況分化現象嚴重的問題，允許商業用房改變性質，主要針對的是三四線城市商業地產中大量積壓的房源，這個政策給了地產商一個新的選擇路徑。對于一線城市來說，盤活個人手里的存量房更能解決租房市場房源緊缺的問題。
讓開發商變賣房為租房，“松手”的難度之大，郭毅已經想象得到。因為這里面涉及到的問題太多，比如房屋、公共設施、配套服務等適不適合轉變，開發商對于資金回籠的需求等。“另外，商業地產規劃的容積率指標比普通住宅要高很多，安保、電梯和車位是不是能夠承載居住的需求。租賃住宅用房可以申請學區房，但商業用房是不是有同樣的功能？這些問題政府還需要出臺具體細則去明確。”郭毅說。
胡景暉也表示，雖然拓寬租賃市場房源可以將現有的房源數量比例提高30%，但還需要國家在稅費、金融等政策上給與更多支持，如降低所得稅、流轉稅，調整相關行業在商業銀行的信用評級或者抵押要求，并給予利率優惠，使有能力的公司可以直接融資等。
