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2024年11月22日
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隨著近期房地產(chǎn)市場(chǎng)有所轉(zhuǎn)暖，成交量增加，住房公積金歸集擴(kuò)展難度不斷加大，多地個(gè)貸率前所未有地超過100%，公積金流動(dòng)性不足問題日益凸顯，以致地方不得不選擇啟動(dòng)資產(chǎn)證券化以補(bǔ)充后續(xù)資金。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，資產(chǎn)證券化可以激活超過萬(wàn)億的住房公積金信貸資產(chǎn)存量，置換流動(dòng)性以補(bǔ)充資金額度。但值得注意的是，公積金的低利率貸款能否長(zhǎng)期支持較高資金成本的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品仍是未知數(shù)。
近日，廈門住房公積金貸款流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)，迎來(lái)今年的第二次調(diào)整。自5月1日起，廈門市住房公積金貸款流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)由此前的0.8下調(diào)至0.6。
據(jù)了解，住房公積金流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)是根據(jù)公積金滿足職工資金使用需求能力的不同情況制定的貸款額度調(diào)節(jié)參數(shù)。而系數(shù)的調(diào)整，可對(duì)貸款額度造成影響。例如，在不考慮賬戶余額的前提下，流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)為0.8時(shí)，想申請(qǐng)期限為22年，金額為50萬(wàn)元的住房公積金貸款，繳存基數(shù)需高于6765元，而流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)調(diào)整為0.6時(shí)，繳存基數(shù)需達(dá)到9018元。但若想貸足50萬(wàn)元貸款，則需將貸款年限增加至30年。
廈門調(diào)整流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)的主要原因，是當(dāng)?shù)夭粩嘣鲩L(zhǎng)的公積金貸款使用率。自去年年底廈門公積金中心貸款使用率超過100%后，便不斷飆升，截至2016年3月31日，廈門市住房公積金貸款使用率已高達(dá)108.18%。
全國(guó)其他一些地方也出現(xiàn)類似情況。日前，福州住房公積金個(gè)貸使用率已達(dá)105.23%，武漢個(gè)貸率已達(dá)106.8%，在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市中排名第一。此外，截至3月底，南京個(gè)貸率已經(jīng)超過105%，湖州個(gè)貸率則于2015年7月便已達(dá)到101%，同時(shí)，此前未出現(xiàn)過公積金吃緊的南昌，其個(gè)貸率也早已超過警戒線，達(dá)101%。
對(duì)此，中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，購(gòu)房人群提取數(shù)量和額度均大幅增加，而利率較低首付比例較低的公積金則成為了購(gòu)房人的首選。
購(gòu)房人群增加的同時(shí)，歸集卻越來(lái)越困難。日前，為降低企業(yè)用人成本負(fù)擔(dān)，我國(guó)從5月1日起階段性降低住房公積金繳存比例，繳存比例不得高于12%，政策暫按兩年執(zhí)行。
因此，各地頻繁推出資產(chǎn)證券化試點(diǎn)，以緩解迫在眉睫的公積金資金短缺壓力。
湖州市是率先進(jìn)行公積金資產(chǎn)證券化試點(diǎn)的城市之一，通過住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化募集資金10億元，其中采用私募方式發(fā)行2億元，采用公募方式發(fā)行8億元。
因資金吃緊，選擇資產(chǎn)證券化的城市在不斷增多。日前，中國(guó)工商銀行表示，作為中國(guó)首批試點(diǎn)的浙江省住房公積金貸款證券化項(xiàng)目獲得較大比例超額認(rèn)購(gòu)，合計(jì)規(guī)模超15億元人民幣。南京方面，今年1月下旬與2月上旬分別委托興業(yè)信托和工銀瑞信進(jìn)行資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，共融資10億元。蘇州市公積金中心正式發(fā)行的項(xiàng)目總額也高達(dá)20億元。上海公積金中心更是在2015年12月發(fā)行2期公積金貸款證券化產(chǎn)品后,再次在銀行間市場(chǎng)發(fā)行證券化產(chǎn)品,規(guī)模高達(dá)148.42億元，發(fā)行規(guī)模超過銀行間市場(chǎng)已發(fā)行4單公積金貸款證券化產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模總和。
對(duì)此，招商證券表示，公積金貸款證券化產(chǎn)品入池資產(chǎn)筆數(shù)較多，基礎(chǔ)資產(chǎn)池分散性較好，但也存在投資期限較長(zhǎng)的缺點(diǎn)。隨著樓市回暖，多地公積金賬戶處于超負(fù)荷使用的狀態(tài)，住房公積金貸款額度吃緊，預(yù)計(jì)下階段將會(huì)有更多公積金貸款證券化產(chǎn)品發(fā)行。
但汪麗娜指出，公積金貸款利率低，資金運(yùn)營(yíng)成本高，貸款期限長(zhǎng)，是否符合投資者債券投資需求是未知數(shù)。同時(shí)，如果公積金中心資產(chǎn)證券化項(xiàng)目利率過高，貼息資金又從何而來(lái)？
目前來(lái)看，杭州日前資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模10億元，包括兩檔優(yōu)先級(jí)證券，發(fā)行金額和加權(quán)平均期限分別為6億元1.21年、3.3億元3.94年，發(fā)行利率分別為3.12%、3.6%，預(yù)計(jì)年化綜合成本僅為3.58%，已接近于同期5年以上個(gè)人公積金貸款利率3.25%。
但多數(shù)城市則難以達(dá)到如此低息。南京市公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人雖然沒有透露證券化產(chǎn)品的具體利率，但他坦言證券化產(chǎn)品對(duì)于南京而言到期還本壓力比較大。“雖然通過公開招投標(biāo)銀行要的利息不高，但南京未來(lái)還是以公積金轉(zhuǎn)商貸為主要方向。南京做資產(chǎn)證券化只是權(quán)宜之計(jì)。比起證券化，公轉(zhuǎn)商的優(yōu)勢(shì)還是比較明顯的。”
