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2024年11月22日
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事情正在起變化，二季度大宗商品價格的飆升讓中國經(jīng)濟又充滿了很多變數(shù)。
全球大宗商品價格在中國一季度數(shù)據(jù)的鼓舞下走出了一條強勁的V型反彈，除了石油價格從最低點反彈了接近50%之外，被稱為“黑色系”的鐵礦石、煤炭、螺紋鋼等的價格也在中國期貨現(xiàn)貨市場都出現(xiàn)令人驚訝的瘋狂。截止4月23日，螺紋鋼、鐵礦石、焦炭、焦煤等黑色系期貨價格漲幅分別達到46.11%、53.95%、74.82%、43.78%。
大宗商品價格的這種超預(yù)期反彈，是否意味著中國經(jīng)濟未來的走勢也超過很多人的預(yù)期。我在之前的一篇文章中談及一季度中國經(jīng)濟數(shù)據(jù)時認為，一季度中國經(jīng)濟數(shù)據(jù)之所以令人鼓舞，一個根本的原因是房地產(chǎn)市場拉出了一個極其漂亮的“深V”的反彈的走勢：首先是投資大幅反彈，同比名義增長6.2%(扣除價格因素實際增長9.1%)；二、作為房地產(chǎn)重要風(fēng)向標(biāo)的土地成交價款已經(jīng)由負轉(zhuǎn)正，增長3.7%，增速提高2.8個百分點。三、銷售大幅度回暖，1-3月份，商品房銷售面積24299萬平方米，同比增長33.1%；商品房銷售額18524億元，增長54.1%，增速提高10.5個百分點。其中，住宅銷售額增長60.3%。四、資金流入房地產(chǎn)的速度明顯加速。前兩個月的時候，到位資金的增速仍然是下降1%，但到了三月份，則是增長14.7%。
因此，在我看來房地產(chǎn)的“深V”反彈，是一季度中國宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)反彈的關(guān)鍵。但是，我也指出，盡管中國高層期待一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，但很顯然，一季度房地產(chǎn)交易市場的表現(xiàn)仍然違背了高層的政策目標(biāo)。一二線城市的瘋漲完全偏離了今年去庫存的主題，引發(fā)了政策的急劇轉(zhuǎn)變。如果聽任一線城市房價瘋漲，最終肯定積累可怕的投機性購房和價格泡沫，瘋漲導(dǎo)致的結(jié)果一定是暴跌，這無一例外。上海、深圳出臺了嚴格的調(diào)控政策，北京對房地產(chǎn)市場的違規(guī)行為進行嚴厲打擊，涉及首付貸的一些中介機構(gòu)也在最近遭到了銀行的準(zhǔn)入懲罰。
在政策的嚴控下，包括北京、深圳、上海在內(nèi)的城市的成交量明顯下降。上海新政出臺一月，上海的成交面積比政策出臺前減少減少45.6%。同時，上海樓市3月的成交均價為為3.3萬元/平方米，環(huán)比下跌9.1%，這是2016年以來樓市均價首次出現(xiàn)下跌。北京盡管沒有出臺新的舉措，但進入4月，北京的二手房成交開始環(huán)比大幅度下降，這也是網(wǎng)簽量連續(xù)5周上漲后的首次下降，房價方面，3月二手房成交均價一路高漲突破4萬元/平方米后，也開始回落，4月首周跌回到4萬元/平方米以下水平；深圳的調(diào)控政策也立竿見影，截止4月24日，四月份共有1857套新房成交，約19.73萬㎡，較三月份成交量大幅下滑58%；同時深圳全市二手房僅有6793套二手房成交，約57萬㎡，較3月份大幅下滑64%，一些城市和部分二線城市從來都被視為中國房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，隨著這些城市相繼出臺調(diào)控政策，以及樓市的降溫，未來整個房地產(chǎn)市場面臨真正的方向性選擇。
正如筆者在過去的文章中一再指出的，瘋漲從來都不是政策的選項，一旦瘋漲，政策一定會出手調(diào)控，從中國房地產(chǎn)過去的歷史看，每一次調(diào)控短期的效應(yīng)都非常明顯，而這次更是不例外。這次調(diào)控，市場之所以如此配合，關(guān)鍵在于在一個季度的反彈中，無論是價格的漲幅，還是銷售的量，都基本完成了全年的任務(wù)，價格的瘋漲讓市場所有的參與者都恐懼，無論是買房者，還是賣房者，都被市場逼瘋了，調(diào)控成了所有人的期待。由于需求基本得到了痛快淋漓的釋放，市場要恢復(fù)一季度的量基本沒有可能，在未來三個季度需求萎縮的情況下，價格的調(diào)整會成為必然。筆者預(yù)計，未來一線城市的價格基本走勢是：深圳率先調(diào)整，上海橫盤，北京微漲，而一季度安靜的廣州則很有可能迎來一次補漲的機會。至于前期已經(jīng)大漲的包括蘇州、南京、合肥等城市，在調(diào)控的背景下，快速上漲的態(tài)勢也會逆轉(zhuǎn)。今年房地產(chǎn)的高潮提前到來，并在一季度集中釋放，一線城市和部分二線城市的大戲基本結(jié)束。
但是，不要忘記，房地產(chǎn)去庫存的任務(wù)仍然沒有完成。一二線的大火并未蔓延到庫存嚴重的三四線，這是下一步政策需要集中應(yīng)對的。去庫存的壓力意味著全國性政策逆轉(zhuǎn)的可能不大，而房地產(chǎn)投資的快速反彈又意味著未來開工面積和竣工面積的增加，這意味著又會增加新的庫存，3月末，待售面積再創(chuàng)歷史新高也證明了這一點。為了這游戲的繼續(xù)。一二線城市的調(diào)控不會加碼。政策最理想的效果是：一季度缺乏表現(xiàn)的二線城市、大部分的省會城市、以及大的城市群的核心城市能夠心領(lǐng)神會接棒一二線，繼續(xù)維持房地產(chǎn)的紅火走勢，同時，在三四線去庫存上出臺更進一步的政策。
所以，未來三個季度，我們會看到房地產(chǎn)熱點會轉(zhuǎn)移到尚未大漲的二線城市，以及部分具有一定概念，庫存壓力不是很大的三線城市。最近，京津冀一些城市，諸如保定、石家莊等城市房價開始活躍，就是一個明顯的信號。
所以，盡管一出戲的高潮提前到了，但戲還沒有演完。在投資投機的需求把房地產(chǎn)的火點燃之后，該到真正的居住需求者入場的時候了。當(dāng)然，這一切仍然和農(nóng)民工沒有任何關(guān)系，在中國房地產(chǎn)2016年的大戲中，欽定的男一號農(nóng)民工到現(xiàn)在為止還沒有任何戲份，恐怕到這出戲落幕的時候，他也不會有任何戲份。
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